Цел
Основното предназначение на процедурата е да създаде възможност на възложителя да реализира строителство в поземлен имот1, попадащ в земеделска територия2, което да бъде съобразено с предназначението є.
Правно основание
Чл. 12, ал. 3, чл. 59, ал. 2, чл. 60 от Закона за устройство на територията
Закон за опазване на земеделските земи
Правилник за прилагане на Закона за опазване на земеделските земи
Закон за собствеността и ползването на земеделските земи
Правилник за прилагане на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи
Наредба № 2 от 10.04.1998 г. за застрояване в земеделските земи
Участници
1. Възложителят3 на строежа
2. Проектантът, който изработва инвестиционните проекти
3. Консултантът, извършващ оценка за съответствието на инвестиционните проекти и/или упражняващ строителeн надзор
4. Главният архитект на общината, който одобрява инвестиционните проекти и издава разрешението за строеж
5. Общинската служба по земеделие и гори
Описание
Съгласно НЗЗЗ, без да се изисква промяна на предназначението на земеделските земи, в тях се разрешава застрояване, свързано с ползването им, както следва:
1. при имоти с площ до 10 дка на едноетажни стопански постройки със застроена площ до 35 кв. м за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване, които нямат траен статут;
2. при имоти с площ над 10 дка:
а) на стопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна и животинска продукция и отглеждане на животни съгласно списъка приложение към чл. 2, ал. 1, т. 2, б. “а” НЗЗЗ, включително инженерни мрежи и съоръжения за благоустрояване на имотите;
б) на жилищни сгради за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи.
Сградите и постройките в имотите с площ над 10 дка се разполагат в част от имота, предназначена за застрояване (двор за застрояване или фермерски двор).
Няколко категории земи са изключени от приложното поле на НЗЗЗ. Те са посочени изчерпателно в чл. 3 НЗЗЗ.
Описание
Предварителни условия
Подробен устройствен план4 за имотите над 10 дка.
Действия на участниците
Получаване на виза за проектиране. За получаването є е необходимо подаване на заявление с приложен документ за собственост или друг документ, доказващ качеството възложител, и скица с местоположение, граници и размери на имота в координатна система 1970 г., заверена от съответната общинска служба по земеделие и гори.
Визата се издава от главния архитект на общината (района) в 14-дневен срок от постъпване на писменото заявление на възложителя и за нея се заплаща такса съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и съответната наредба, приета от общинския съвет. За издадената виза не е предвидено съобщаване на заинтересувани лица.
Изработване на инвестиционни проекти. При изработването на инвестиционните проекти се спазват общите правила на ЗУТ и на издадените от министъра на регионалното развитие и благоустройството Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи и устройствени зони и на Наредба № 4 от 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Допълнителни изисквания относно плътността и интензивността на застрояване, височината на сградите и постройките, а също и отстоянията до съседни имоти са определени в НЗЗЗ.
При разполагането на строежа се има предвид бъдещо урегулиране на поземления имот, като не се допуска застрояване в близост до чупки или ивици, вдадени към пътища, улици или съседни поземлени имоти. За бъдещите строежи задължително се осигуряват водоснабдяване, електрозахранване и транспортен достъп.
В зависимост от категорията на строежа5, за изработения инвестиционен проект може да е необходимо извършване на оценка за съответствието му със съществените изисквания към строежите (ОСИП), съгласуване със специализираните контролни и съгласувателни органи6 и сключване на предварителни договори с експлоатационните дружества7.
След изготвянето на инвестиционните проекти възложителят или упълномощено от него лице подава заявление за тяхното одобряване и/или за издаване на разрешение за строеж. Към заявлението се прилагат следните документи:
1. документ за собственост или друг документ, удостоверяващ качеството възложител;
2. ПУП за имотите над 10 дка;
3. виза за проектиране (в случаите, в които няма ПУП);
4. три копия от съгласувания и одобрен инвестиционен проект с изключение на строежите по чл. 147 ЗУТ;
5. ОСИП (с изключение на строежите от шеста категория);
6. положително становище на органите за пожарна и аварийна безопасност, ако строежът е първа или втора категория;
7. решение по оценка на въздействието върху околната среда, издадено по реда на ЗООС, в случаите, в които се изисква ОВОС;
8. предварителни договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура;
9. специалните разрешителни, изискуеми по специални закони.
Инвестиционните проекти се одобряват в случаите на чл. 143, ал. 1 ЗУТ (когато има изготвена оценка за съответствие) в 7-дневен срок от внасянето им, а в случаите на чл. 143, ал. 3 ЗУТ (разглеждане от експертен съвет по устройство на територията) в едномесечен срок от внасянето им.
Издаване на разрешение за строеж.
Приложими са общите правила на ЗУТ за съдържанието, сроковете за издаване и обжалване на разрешението за строеж.
Заявлението за разрешаване на строителство в земеделски земи се подава до главния архитект на общината, на територията на която се намира поземленият имот.
Когато възложителят изрично е поискал, разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на инвестиционния проект.
Разрешението за строеж се издава в 7-дневен срок от постъпване на заявлението, когато има одобрен проект.
Съгласно § 3 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ за съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти и за издаване на разрешение за строеж се заплащат такси съгласно Закона за държавните такси и Тарифа № 14 за таксите, които се събират в системата на Министерство на регионалното развитие и благоустройството и от областните управители (в случаите, в които разрешаващият орган е областният управител или министърът на РРБ) и съгласно Закона за местните данъци и такси и съответната наредба, приета от общинския съвет (в случаите, в които процедурата по разрешаване на строителство се провежда от общинската администрация).
Разрешението за строеж и един комплект, а по искане на възложителя и повече комплекти от одобрените инвестиционни проекти се получават от възложителя или упълномощено от него лице на място в общинската администрация, респ. администрацията, компетентна да разреши строежа.
Допълнения
- Разрешаване на строителство е необходимо само ако става дума за строеж8 или обект9, притежаващ характеристиките на строеж. Не са строежи преместваемите обекти за обслужващи дейности като павилиони, кабини, маси. Сред строежите не попадат рекламните, информационните и монументално-декоративните елементи. За тези обекти се издава разрешение за поставяне по ред, установен с наредба на общинския съвет.
- Издаване на разрешение за строеж не е необходимо за такива строителни и монтажни работи10 като вътрешно боядисване на сгради и постройки, подменяне на покривни материали, вътрешни преустройства, с които не се изменя конструкцията на сградата, вътрешното є разпределение, предназначението на помещенията и натоварванията в тях, както и други текущи ремонти на сгради, съоръжения и части от тях.
- Разрешението за строеж на жилищна сграда във връзка със селскостопанската дейност може да се издава по реда на ЗУТ само в дворове за застрояване с изградени стопански сгради и инфраструктурни мрежи.
- Строежите край водни площи (реки, канали, езера и други) се разполагат с оглед на вероятното им бъдещо коригиране.
- Чл. 147 ЗУТ допуска за изчерпателно изброени в цитираната правна норма строежи разрешение за строеж да се издава, без да е необходимо одобряване на инвестиционни проекти.
- Съгласно чл. 18 ЗОЗЗ собствениците на земеделска земя могат да искат определяне и утвърждаване на площадки и промяна на предназначението на земята, когато това им е необходимо за изграждането на обекти, несвързани с използването на земята по предназначение.
- Усложнения при настоящата процедура възникват в случаите на обжалване на издаденото разрешение за строеж от заинтересованите лица по реда на чл. 216, ал. 2 ЗУТ, както и в случаите на служебна отмяна по чл. 156 ЗУТ. Усложнения има и в случаите, в които процедурата завършва не с разрешение за строеж, а с отказ.
Отказ и обжалване
Отказът за издаване на разрешение за строеж се постановява в срокове, в които се издава и разрешението за строеж. Отказът подлежи на обжалване по административен ред в 14-дневен срок от съобщаването пред началника на регионалната дирекция за национален строителен контрол (РДНСК), на територията, на която се намира недвижимият имот. Началникът на РДНСК се произнася в 15-дневен срок от постъпване на жалбата.
Разрешението за строеж подлежи на административен контрол и при служебна проверка, извършена от органите на Дирекцията за национален строителен контрол по реда на чл. 156 ЗУТ. Срокът за произнасяне на началника на РДНСК е 7 дни от уведомяването по реда на чл. 149, ал. 5 ЗУТ.
Правни последици
1. Дава възможност за реализране на строителство в неурегулиран поземлен имот.
2. Разрешението за строеж е основание за сключване на договор за упражняване на строителен надзор, съставяне на протокол за определяне на строителна линия и ниво и за откриване на строителна площадка, а също и за разчистване на терена, необходим за строителството.
3. След издаване на разрешението за строеж се допускат несъществени отклонения от одобрения инвестиционен проект при изпълнение на строителството. Допустими са и някои съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, изчерпателно посочени в чл. 154 ЗУТ и при строго определени условия.
4. Собствениците са задължени при строителството да отнемат и оползотворяват хумусния пласт, да не увреждат и не замърсяват почвата и да спазват санитарно-охранителните, противопожарните и екологичните норми. Хумусният пласт не се отнема само от земите, предназначени за гробища, залесяване и включени в санитарно-охранителните зони, както и в случаите, когато той е с дебелина под 10 см.
5. Собствениците на едноетажни стопански постройки със застроена площ до 35 кв. м за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване при отчуждаване или комасация, са длъжни да ги съборят за своя сметка и да приберат материалите.
6. За започване на строителство, без то да е разрешено, освен административнонаказателна отговорност по ЗУТ се налага санкция и по ЗОЗЗ.
Пояснения
1 Легалната дефиниция, дадена от ЗУТ (§ 5, т. 2 от Допълнителните разпоредби) и от Закона за кадастъра и имотния регистър (чл. 24, ал. 2) за поземлен имот е една и съща част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.
2 Земеделска територия съгласно чл. 8 ЗУТ е територия, която е предназначена за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и др.) и необработваеми земи (пасища, скатове, дерета, оврази и др.). Съгласно ЗОЗЗ, предназначението на земеделските земи е за производство на растителна продукция и паша на добитък по начин, неувреждащ почвеното плодородие и здравето. ЗСПЗЗ, а също и правилникът за приложението му стесняват значително понятието за земеделска земя, като определят, че това са земи, които са предназначени за земеделско производство и:
1. не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон;
2. не са включени в горския фонд;
3. не са застроени със сгради на промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради;
4. не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения.
ППЗСЗЗ уточнява, че стопанските дворове на трудовокооперативните земеделски стопанства (ТКЗС) и държавните земеделски стопанства (ДЗС) или части от тях, намиращи се извън строителните граници на населените места, са земеделски земи, ако не са застроени и са годни за земеделско производство. Земеделски са и земите, заети със съоръжения или инсталации, които са бракувани или застроени с малоценни постройки, ако са годни за земеделско производство.
3 Възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон (чл. 161, ал. 1 ЗУТ).
4 Подробните устройствени планове определят конкретното предназначение и начин на устройство на отделните поземлени имоти, обхванати от плана. При застрояването в земеделски земи с него се определя разполагането на сградите, постройките и съоръженията в двора за застрояване, като се съобразяват желанията на собственика на земята; местоположението и големината на имота в землището и достъпът до него от полски и други пътища и прокари; ограниченията при ползването на земеделските земи, описани в документите за възстановяване на собствеността им; традициите за застрояване в съответния район; конкретните климатични, почвени, хидроложки, санитарно-охранителни, ландшафтни и екологични условия за територията; възможностите за по-компактно застрояване чрез разполагане в съседство или групиране на сгради при нотариално заверено съгласие на собствениците на съседните имоти; възможностите за електрозахранване, комуникационно-транспортно обслужване, питейно-битово водоснабдяване и водоснабдяване за нуждите на селскостопанското производство, за отвеждане, пречистване и заустване на използваните води.
5 Категориите строежи са определени в чл. 137 (1) ЗУТ, а номенклатурата на видовете строежи по категории се нормира с Наредба № 1 от 30.07.2003 г. за номенклатурата на видовете строежи. Строежите са категоризирани в шест групи в зависимост от характеристиките, значимостта и рисковете при експлоатация. Категорията на строежа определя режима, на който той се подчинява, по отношение на проектиране, оценяване за съответствието със съществените изисквания към строежите, разрешаване и изпълнение на строителството и въвеждане в експлоатация.
6 Специализирани контролни и съгласувателни органи са органите, чието становище, решение или разрешение се изисква по закон при одобряване на подробните устройствени планове, разрешаване на строителството и въвеждането в експлоатация.
7 Експлоатационните дружества са стопански субекти, които стопанисват и експлоатират мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура.
8 Строежи съгласно легалната дефиниция на § 5, т. 38 ЗУТ са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства с и без промяна на предназначението.
9 Обект според § 5, т. 39 ЗУТ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.
10 Строителни и монтажни са работите, чрез които строежите се изграждат, ремонтират, реконструират, преустройват, поддържат или възстановяват.
Борислава Кишкилова
