125
« -: 28 Май, 2010, 15:36:25 »
ДДС при сделки с имоти и право на строеж
От адвокат Петър ИЛИЕВ,
Новият Закон за ДДС (в сила от 1 януари 2007 г.) въведе нови важни правни аспекти по отношение на сделките с имоти и учредяването и прехвърлянето на правото на строеж и откри пътя към решаването на спорни и усложнени казуси. Първият правен аспект в режима на ДДС относно сделките с имоти е свързан с начина на определяне на данъчната основа - чл.27, ал.1 от ЗДДС. Новият текст гласи, че данъчната основа на доставката не може да е по-ниска от данъчната основа при придобиването на стоката или от себестойността й при доставка на земя, която е урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията (с изключение на прилежащ терен към сгради, които не са нови), и при доставка на нови сгради или на части от тях и прилежащия им терен. Като логично следствие по законодателен път се внесе яснота и се затвърди решението на стария спор във връзка със сделки с имоти в случаите на "продажба на загуба".
Вторият правен аспект е свързан с решаването на спора за "право на строеж" и освободена доставка. Фундаментален принцип (с редица важни изключения) в новия Закон за ДДС е
принципът, че доставките, свързани със земя, са освободени
върху които не се начислява ДДС. Освободени доставки, свързани със земя по смисъла на ЗДДС, са: прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, отдаването на земя под наем или аренда.
Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда върху чужда земя - урегулиран поземлен имот (УПИ) и впоследствие да стане изключителен собственик. Вещното право на строеж не е право intuitu personae (с оглед личността). То не се погасява със смъртта на своя носител, а може да се наследява и прехвърля. Не се погасява и с унищожаването на вещта - ако постройката погине, носителят на правото на строеж може да я построи отново, без да му се учредява ново право на строеж.
В традиционната вещноправна теория правото на строеж включва:
1. Правото да се построи сграда в чужд имот. То трябва да се упражни в петгодишен срок, като се счита за упражнено в момента на завършване на сградата във фаза "груб строеж". Съдебната практика относно този срок е противоречива. В по-новата съдебна практика този срок се окачествява като давностен.
2. Изключителното право на собственост върху сградата. С извършването на строежа носителят на правото на строеж автоматично става собственик на постройката
3. Правото да се ползва чуждата земя, доколкото това е необходимo за използването на постройката. Например складиране на материали, изграждане на пътека за преминаване, прокарване на инсталации.
В по-новата доктрина доминира становището, че правото на строеж и правото на собственост върху постройка са две различни вещни права. Правото на строеж съществува и може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършването на сградата в "груб строеж". След завършването в "груб строеж", констатирано с протокол на общинската администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея (по аргумент от чл.181 от ЗУТ). Образно казано, правото на строеж е "преходно право", чиято основна функция е да се развие динамично до такава степен, в която ще възникне самата сграда като обект на друго вещно право - правото на собственост. Това е разликата със старата теория, в която се считаше, че правото на строеж включва в себе си и правото на собственост.
Според действащия правен режим учредяването и последващото прехвърляне на право на строеж е освободена доставка и върху нея не се начислява ДДС.
Най-спорният случай в по-старата практика
беше свързан с учредяване/прехвърляне на право на строеж върху земя при започнало строителство преди фаза груб строеж. Това включва случаите, при които или самият собственик на земята е започнал сам строителството, или е възложил започването му на друг строител в начална фаза и впоследствие е учредил право на строеж в полза на трето лице, което да довърши строителството; или пък титулярят на правото на строеж (който е различен от собственика на земята) е извършил или е възложил извършването на част от строителните работи и впоследствие е прехвърлил правото на строеж на трето лице. По силата на Закона за собствеността правото на строеж е вещно право върху земя. По принцип такова право се учредява преди започването на самия строеж, но са възможни и изключения.
В практиката са известни и често се извършват учредявания и прехвърляния на правото на строеж, при които самото строителство вече е било започнало преди съответното учредяване (от собственика) или преди последващо прехвърляне (от предишния суперфициар) и са извършени определени строителни работи - например има изкоп, цокъл или дори има изградени етажи от съответната сграда. Това обстоятелство не препятства учредяването или прехвърлянето на правото на строеж. Правната възможност за учредяване или прехвърляне на право на строеж съществува, докато сградата няма покрив, т.е. докато не е осъществен т.нар. груб строеж, констатиран по надлежния ред. При фаза "груб строеж" вече възниква самата сграда и нейните съответни части, които стават самостоятелни и обособени вещи или имоти от гледна точка на вещното право. Целта на вещното право на строеж е да се построи сграда, годна да бъде обект на правото на собственост. Именно поради това е необходимо сградата в основни линии да е завършена, т.е. в груб вид, до покрив. От този момент следва да се счита, че възниква правото на собственост като отделно и различно вещно право. В този смисъл е и практиката на Върховния касационен съд - правото на собственост на суперфициара върху сградата възниква, когато тя бъде материализирана в минимален вид на самостоятелност. От този момент може да се прехвърля само правото на собственост върху "полуготовите обекти", но не и да се учредява или прехвърля право на строеж.
При учредяване/прехвърляне на право на строеж при започнало строителство се извършват две доставки. Първата е освободена доставка на учредяване/прехвърляне на право на строеж. Втората е облагаема доставка на съответната част от "незавършеното строителство" - т.е. на тази част от строителството, която е била готова преди учредяването/респ. прехвърлянето на правото на строеж. В тази логическа насока и в същия смисъл е и чл.45, ал.2 от ЗДДС, че учредяването или прехвърлянето на правото на строеж се смята за освободена доставка до момента на завършване в груб строеж на сградата. В правото на строеж не се включват извършените строително-монтажни работи. В практиката би била възможна и хипотеза, при която учредителят/прехвърлителят се задължи чрез договор пред приобретателя да продължи и завърши вече започнатите строително-монтажните работи, като в този евентуален случай ще са налице поне три доставки, от които една ще е освободена (учредяването/прехвърлянето на правото на строеж по нотариален ред), а останалите две ще са облагаеми. Първата облагаема доставка ще е тази, свързана със строително-монтажните работи, извършени до момента на нотариалното учредяване/прехвърляне на правото на строеж, а втората ще е свързана с бъдещите строително-монтажни работи, извършени след нотариалното учредяване/прехвърляне на правото на строеж. Оттук следва и изводът, че в описаната хипотеза следва да има отделно фактуриране във връзка с поне три доставки.
Третият правен аспект е свързан с
ДДС третирането на доставката на сгради или на части от тях, които не са нови
доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях. Такива доставки се считат за освободени. По аргумент от противното се стига до извода, че доставката на сгради или на части от тях, които са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях следва да се считат за облагаеми. По законовата легална дефиниция "нови сгради" са сградите, които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж" или за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на ЗУТ. Тъй като разрешение за ползване се изисква от ЗУТ само за някои категории строежи (първа, втора и трета категория), оттук следва и изводът, че за останалите категории строежи, за които ЗУТ не изисква разрешение за ползване, следва да се релевира въвеждането в експлоатация чрез уредения в закона регистрационен режим при органа, издал разрешението за строеж, вследствие на което се получава т.нар. удостоверение за въвеждане на обекта в експлоатация. "Прилежащ терен" е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата в рамките на урегулирания поземлен имот.
Освободена доставка е и отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице. Това е четвъртият правен аспект. Изключение от този принцип е настаняването в хотели, мотели, вилни и туристически селища. Петият аспект е свързан с уреденото от закона право на доставчика да избере освободената доставка да бъде облагаема с изключение на учредяването и прехвърлянето на правото на строеж, което може да бъде само и единствено освободена доставка. Шестият аспект е свързан с изрично изброените от закона случаи, в които доставките, свързани със земя и сгради, се считат за облагаеми:
- прехвърлянето на право на собственост върху УПИ по смисъла на ЗУТ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови
- прехвърлянето на правото на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността й
- прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни
- прехвърлянето на право на собственост на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тези терени.
Теми - admin
?