Форум за хората, имотите и проблемите
Собственик Финанси => Пътеводител на Собственика => Темата е започната от: admin в 25 Февруари, 2011, 22:22:06
-
РАЗРЕШАВАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВО ИЗВЪН ГРАНИЦИТЕ НА УРБАНИЗИРАНИТЕ ТЕРИТОРИИ
Цел
Основното предназначение на процедурата е да създаде възможност на възложителя да реализира строителство в поземлен имот1, намиращ се извън границите на урбанизираните територии2.
Правно основание
Чл. 59-60 от Закон за устройство на територията
Чл. 12, ал. 3 от Закон за устройство на територията
Участници
1. Възложителят3 на строежа.
2. Кметът на общината, на територията, на която се намира имота.
3. Проектантът, който изработва подробния устройствен план и/или инвестиционните проекти.
4. Главният архитект на общината, който одобрява инвестиционните проекти и издава разрешението за строеж.
5. Консултантът, извършващ оценка за съответствието на инвестиционните проекти и/или упражняващ строителeн надзор.
6. Структурите на Министерство на земеделието и горите или областният управител, във връзка с промяна предназначението на земеделската земя или на горите или земите от горския фонд.
Описание
Предварителни условия
Наличие на одобрен общ устройствен план4 за територията на общината или за част от нея.
Действия на участниците
1. Изработване и одобряване на подробен план за застрояване (ПЗ)5, съобразен с предвижданията на действащ общ устройствен план (ОУП). Допустимо е ПЗ да бъде изработен в обхват само за конкретния поземлен имот или за група поземлени имоти.
След одобряването на ПЗ се процедира промяна предназначението на земята (земеделска земя или гори, или земя от горския фонд), когато това се изисква по реда на специален закон. Промяна предназначението на земята се извършва по реда на Закона за опазване на земеделската земя (ЗОЗЗ) или по реда на Закона за горите (ЗГ).
Съгласно чл. 17 ЗОЗЗ компетентните органи, които могат да разрешат промяна предназначението на земеделска земя за неземеделски нужди, в зависимост от продуктивните качества на земята и целите на промяната са:
а) комисиите към областните дирекции “Земеделие и гори” - когато исканата площ е до 50 декара и земята е в землищата на населените места на територията на съответната област;
б) Комисията за земеделските земи към Министерство на земеделието и горите - за останалите случаи.
Съгласно чл. 14а, ал. 2 ЗГ, изключването на гори и земи от горския фонд - собственост на физически и юридически лица, с площ по-голяма от 100 декара се извършва от Министерския съвет по предложение на министъра на земеделието и горите, а до 100 декара - от министъра на земеделието и горите по предложение на началника на Националното управление по горите (НУГ).
2. Изработване и одобряване на инвестиционни проекти.
При изработването на инвестиционните проекти се спазват общите правила на ЗУТ и на издадените от министъра на регионалното развитие и благоустройството, Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи и устройствени зони и на Наредба № 4 от 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти.
При разполагането на строежа се има предвид бъдещо урегулиране на поземления имот, като не се допуска застрояване в близост до чупки или ивици, вдадени към пътища, улици или съседни поземлени имоти, и се оставя свободна площ за изграждане на улици. За бъдещите строежи задължително се осигуряват водоснабдяване, електрозахранване и транспортен достъп.
След изготвянето на инвестиционните проекти, възложителят или упълномощено от него лице подава заявление за тяхното одобряване и/или за издаване на разрешение за строеж. Към заявлението се прилагат следните документи:
1. документ за собственост .
2. влязъл в сила ПЗ или парцеларен план (ПП);
3. документ, удостоверяващ промяна предназначението на земята;
3. три копия от инвестиционния проект в обхват и съдържание, определени от Наредба № 4 от 2001 г. за ОСИП;
4. решение по оценка на въздействието върху околната среда, издадено по реда на ЗООС, в случаите, в които се изисква ОВОС;
5. оценка за съответствието, изготвена от съответното лице по чл. 142, ал. 6 ЗУТ, или решение на съответния експертен съвет в случаите по чл. 143, ал. 3 ЗУТ;
6. положително становище на органите за пожарна и аварийна безопасност, ако строежът е първа или втора категория;
7. предварителни договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура;
8. специалните разрешителни, изискуеми по специални закони (напр. разрешения от органите на държавен технически надзор).
Инвестиционните проекти се одобряват в случаите на чл. 143, ал. 1 (когато има изготвена оценка за съответствие) ЗУТ в 7-дневен срок от внасянето им, а в случаите на чл. 143, ал. 3 ЗУТ (разглеждане от експертен съвет по устройство на територията) в едномесечен срок от внасянето им.
3. Издаване на разрешение за строеж.
Приложими са общите правила на ЗУТ за съдържанието, сроковете за издаване и обжалване на разрешението за строеж.
Заявлението за разрешаване на строителство извън границите на урбанизираните територии се подава до главния архитект на общината, на територията на която се намира поземленият имот.
Когато възложителят изрично е поискал, разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на инвестиционния проект.
Разрешението за строеж се издава в 7-дневен срок от постъпване на заявлението, когато има одобрен проект.
Съгласно § 3 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ за съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти и за издаване на разрешение за строеж се заплащат такси съгласно Закона за държавните такси и Тарифа № 14 за таксите, които се събират в системата на Министерство на регионалното развитие и благоустройството и от областните управители (в случаите, в които разрешаващият орган е областният управител или министърът на регионалното развитие и благоустройство) и съгласно Закона за местните данъци и такси и съответната наредба, приета от общинския съвет (в случаите, в които процедурата по разрешаване на строителство се провежда от общинската администрация).
Разрешението за строеж и един комплект от одобрените инвестиционните проекти се получават от възложителя или упълномощено от него лице, на място в общинската администрация, респ. администрацията, компетентна да разреши строежа.
Допълнения
- Без промяна предназначението на земята застрояването извън границите на урбанизираните територии е допустимо само при условията на чл. 12, ал. 3 ЗУТ, само за строежи, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащата нормативна уредба и въз основа на подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината.
- Съгласно чл. 48, ал. 7 ЗУТ извън границите на урбанизираните територии се допуска поземлените имоти да се ограждат само с леки огради.
- По изключение, когато няма друга техническа възможност, може да бъде разрешено прокарването на временни пътища за осигуряване на достъп до законно разрешени строежи извън границите на урбанизираните територии, до разрешаване ползването им заедно с предвидените за тях постоянни пътища (чл. 190, ал. 5 ЗУТ).
- Специфичен случай на разрешаване на строителство има, когато компетентните органи не са органите на съответната общинска администрация. Това са случаите, в които се разрешават обекти на техническата инфраструктура с обхват и значение за повече от една община, където разрешаващ орган е областният управител, и на обекти с обхват и значение за повече от една област или такива с национално значение, където разрешаващ орган е министърът на регионалното развитие и благоустройство.
- Когато се разрешават обекти на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии, устройственият регламент се решава не с план за застрояване, а с изработване и одобряване на парцеларен план (ПП)6 за елементите на техническата инфраструктура7.
Съгласно императивната разпоредба на чл. 129, ал. 4 ЗУТ, за обектите на транспортната техническа инфраструктура парцеларният план се одобрява със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството в едномесечен срок след приемането на проекта от Националния експертен съвет по устройство на територията. Съгласно чл. 142, ал. 3 ЗУТ за елементите на транспортната техническа инфраструктура се допуска техническият или работният инвестиционен проект да се разгледа от експертния съвет едновременно с приемането на ПП, като разрешение за строеж се издава след влизане в сила на плана.
- Строежите край водни площи (реки, канали, езера и други) се разполагат с оглед на вероятното им бъдещо коригиране.
- Чл. 147 ЗУТ допуска за изчерпателно изброени в цитираната правна норма строежи като условие за издаване на разрешение за строеж да не се изисква одобряване на инвестиционни проекти.
- Усложнения при настоящата процедура възникнат в случаите на обжалване на издаденото разрешение за строеж от заинтересованите лица по реда на чл. 216, ал. 2 ЗУТ, както и в случаите на служебна отмяна по чл. 156 ЗУТ. Усложнения има и в случаите, в които процедурата завършва не с разрешение за строеж, а с отказ.
- Усложнения възникнат и в случаите на постановен отказ за промяна предназначението на земеделска земя или на гори или земи от горския фонд.
Отказ и обжалване
Планът за застрояване като вид ПУП подлежи на обжалване пред окръжния съд по местонахождение на недвижимия имот, а за София Софийски градски съд. ПП, който се одобрява със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройство подлежи на обжалване пред Върховния административен съд. Влизането в сила на ПУП е предпоставка за одобряване на инвестиционните проекти и за издаване на разрешение за строеж.
Отказът за издаване на разрешение за строеж се постановява в срокове, в които се издава и разрешението за строеж. Отказът за издаване подлежи на обжалване по административен ред в 14-дневен срок от съобщаването пред началника на регионалната дирекция за национален строителен контрол (РДНСК), на територията, на която се намира недвижимият имот. Началникът на РДНСК се произнася в 15-дневен срок от завеждането на жалбата.
Разрешението за строеж подлежи на административен контрол и при служебна проверка, извършена от органите на Дирекцията за национален строителен контрол по реда на чл. 156 ЗУТ. Срокът за произнасяне на началника на РДНСК е 7 дни от уведомяването по реда на чл. 149, ал. 5 ЗУТ.
Правни последици
1. Дава възможност за реализиране на строителство в неурегулиран поземлен имот.
2. След влизането в сила на ПП за обектите на техническата инфраструктура може да започнат процедурите по отчуждаване на земята по реда на Закона за държавната собственост (ЗДС) или по реда на Закона за общинската собственост (ЗОС).
Пояснения
1 Легалната дефиниция, дадена ЗУТ (§ 5, т. 2 от Допълнителните разпоредби) и от Закона за кадастъра и имотния регистър (чл. 24, ал. 2) за поземлен имот е една и съща - част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.
2 Урбанизирана територия - територията на населени места и селищни образувания. Урбанизираните територии, както и земеделски територии, горски територии, защитени територии и нарушени територии за възстановяване се определят с устройствените схеми и планове. Всяко застрояване извън населените места и селищните образувания е извън границите на урбанизираните територии.
3 Възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон (чл. 161, ал. 1 ЗУТ).
4 Съгласно чл. 104 ЗУТ общите устройствени планове (ОУП) са основа за цялостното устройство на териториите на общините, на части от тях или на отделни населени места с техните землища. Предвижданията на ОУП, с които се определят общата структура и преобладаващото предназначение на териториите, видът и предназначението на техническата инфраструктура и опазването на околната среда и обектите на културно-историческото наследство, са задължителни при изготвянето на подробните устройствени планове. Неразделна част от общия устройствен план са правилата и нормативите за неговото прилагане, които се изработват в съответствие с Наредба № 7 от 2003 г. за ПНУЗ и се одобряват едновременно с плана.
ОУП няма пряко приложение за разрешаване на строителство.
Чл. 105-107 ЗУТ отразяват приложното поле и обхвата на ОУП.
5 Съгласно чл. 110, ал. 1, т. 3 ЗУТ, планът за застрояване е вид подробен устройствен план.
6 Съгласно чл. 110, ал. 1, т. 5 ЗУТ, парцеларният план е вид подробен устройствен план, който се изработва и одобрява единствено за елементи на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.
7 Техническа инфраструктура
Съгласно чл. 64, ал. 1 ЗУТ, елементи на техническата инфраструктура са:
1. транспортната техническа инфраструктура и съоръженията към нея (мостове, тунели, надлези, подлези, прелези и др.);
2. преносните (довеждащите и отвеждащите) проводи (мрежи) и съоръженията към тях в неурегулирана територия;
3. преносните (довеждащите и отвеждащите) проводи (мрежи) и съоръженията към тях в урегулирана територия;
4. разпределителните проводи и разпределителните устройства и съоръженията към тях (трансформаторни постове, електрически подстанции, пречиствателни станции за питейни и отпадъчни води, понижителни и разпределителни станции и др.), включително присъединителните проводи към сградните инсталации и общите средства за измерване.
Стоянка Илова
-
До
Г-Н ГЛАВНИЯ АРХИТЕКТ
НА ОБЩИНА (РАЙОН)
З А Я В Л Е Н И Е
От
(посочват се трите имена, домашният адрес, телефон на физическото лице възложител или наименованието на фирмата, данни за седалището и адреса на управление, БУЛСТАТ, дан. № , трите имена и ЕГН на представляващия юридическото лице или едноличния търговец, ако заявлението се подава от възложител юридическо лице или едноличен търговец)
УВАЖАЕМИ Г-Н ГЛАВЕН АРХИТЕКТ,
Моля на основание чл. 59 от Закона за устройство на територията да ми бъде разрешено строителство на
(описва се видът на строежа, като се посочват и поземленитя имот, местността, населеното място (респ. землището))
Изпълнил съм специалните изисквания на закона и в уверение на това прилагам следните необходими документи:
(отбележете с Х в необходимото квадратче)
документ за собственост;
влязъл в сила ПЗ или ПП;
документ, удостоверяващ промяна предназначението на земята;
три копия от инвестиционния проект в обхват и съдържание, определени от Наредба № 4 от 2001 г. за ОСИП;
решение по оценка на въздействието върху околната среда, издадено по реда на ЗООС; (в случаите, в които се изисква ОВОС)
оценка за съответствието, изготвена от съответното лице по чл. 142, ал. 6 ЗУТ, или
решение на съответния експертен съвет в случаите по чл. 143, ал. 3 ЗУТ;
положително становище на органите за пожарна и аварийна безопасност; (ако строежът е първа или втора категория)
предварителни договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура;
специалните разрешителни; (изискуеми по специални закони)
пълномощно. (в случай, че заявлението се подава от пълномощник)
С уважение: ............................
Забележки:
1. Изброяването на приложните документи към заявлението е примерно и зависи от категорията и спецификата на строежа.
2. Настоящият образец може да бъде използван и когато разрешаващ орган е областният управител или министърът на регионалното развитие и благоустройството.
3. Заявлението може да бъде подавано и от пълномощник.