Теми

16

Пътеводител на Собственика / ПРОТОКОЛ ПО ОБРАЗЕЦ 16

« -: 24 Май, 2010, 13:33:04 »

Протокол по образец 16 е документ, с който се приключва дейността между инвеститора, проектанта и строителя. Той е създаден по чл. 9 от Наредба 6 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в България. Тази наредба урежда реда за приемане, т.е. за въвеждането в експлоатация на обекти, подобекти или отделни мощности. Тя определя задачите и дейността на приемателните комисии за установяване на недостатъците, появили се в гаранционния срок.

Протокол по образец 16 се подписва между строителната организация, изградила обекта, инвеститора и приемателната комплексна комисия при определена степен на завършеност на строителството, регламентирана чрез законовата уредба. Завършените обекти с жилищно предназначение се приемат след изпълнение на всички строително-монтажни работи, включително и благоустрояването на околния терен.

Допуска се възможността да се приемат жилищни сгради с някои незавършени елементи, но е задължитено напълно да бъдат изпълнени следните стротелно-монтажни работи:

Изграждането на електроснабдяването, водопровода, канализацията и топлоснабдяването (ако съществува в проектите);
Цялостното завършване на общите части от сградата, включително измазване на калкани, хидро и топлоизолация, настилки и первази на терасите, зареждане с осветителни тела на стълбища, тераси, коридори и изби;
Изградените подходи с трайни настилки около сградата;
Завършването на мазилки, подови замазки, монтаж и остъкляване на дограмата;
Цялостното завършване на електроинсталациите с монтирани ключове, контакти, прозвънени и заредени слаботокови инсталации (звънчева, телефонна, радиоозвучителна, домофонна, телевизионна и други според проекта);
Изпробването на водопроводните инсталации и зареждането най-малко с една канелка и отводнена мивка, и една тоалетна чиния с промивно казанче.
След подписването на Протокола собствениците получават разрешение за ползване и ключове за своите жилища.

Според влезлите в сила нови изменения в Закона за устройство на териториите (ЗУТ) Районните дирекции за национален строителен контрол ще въвеждат в експлоатации само големи строителни обекти с национално значение.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Всеки, който е решил да купи имот от новото строителство, трябва да изиска от Продавача документ за собственост и Протокол по образец 16. От тази изходна позиция трябва да започнат разговорите за една бъдеща сделка. Ако новата кооперация, в която бъдещите собственици са си харесали апартамент, нямат тези документи и въпреки това е налице желание за закупуване, трябва много внимателно да се прегледат документите на строителната организация с цел клиентите да се предпазят от евентуални неприятни изненади.

От такъв вид сделка при добре оформени документи може да се извлече полза за Купувача - оценката на имота се изчислява за сграда в груб строеж и от там разходите по прехвърлянето са доста по-ниски. Може да се постигне и съгласие Купувачът да заплати разсрочено стойността на жилището до подписването на Протокол по образец 16.

Източник:
http://www.1001line.com

17

Пътеводител на Собственика / АКТ ОБРАЗЕЦ 15

« -: 24 Май, 2010, 13:32:06 »

Констативният акт Образец 15 е документ между строителя и инвеститора, ако обектът е изграден чрез възлагане на стопанска организация или само от инвеститора, ако обекта се изпълнява по стопански начин.

Комисия с представители на Инвеститорския контрол и на техническите ръководители по всички части АС, ВиК, ЕЛ, ОВ и МТ установява съответствието на обекта с одобрените проекти и сметни документации, техническите изисквания и другите условия на договора. Ако има машини и съоръжения в акта се констатира и успешното провеждане на единичните и комплексни проби и изпитания.

Отразява се и приемането на обекта от инвеститора за извършване на всичко необходимо с цел въвеждането му в действие. Инвеститорът може да откаже да подпише АКТ 15, когато има неизвършени или лошо изпълнени строително-монтажни работи, които увреждат здравината, сигурността и дълготрайността на обекта, възпрепятстват правилната му експлоатация и замърсяват околната среда.

ВАЖНО!

След подписването на АКТ 15 инвеститорът носи цялата отговорност за опазването и поддържането в изправност на обекта до подписването на Протокол по образец 16, който е документ на приемателната комисия на обекта.


Източник:
http://www.1001line.com

18

Пътеводител на Собственика / КАТЕГОРИИ НА СТРОЕЖИТЕ

« -: 24 Май, 2010, 13:30:49 »

Новите промени в Закона за устройство на територията (ДВ. бр. 65 от 2003 г. и бр. 65 от 2004 г.) разпределят строежите в шест категории в зависимост от характеристиките и значимостта им. Така за всяка категория изискванията и разрешителните за строеж вече са различни. Не беше нормално до сега за изграждането например на крупен промишлен обект и на гараж да са нужни едни и същи документи. Тези промени съкращават сроковете за изграждане на къщи, вили и инфраструктура.

Категориите се разглеждат в чл. 137 от ЗУТ. В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се категоризират както следва:

1. Първа категория: автомагистрали и пътища I и II клас от републиканската пътна мрежа, железопътни линии, пристанища и летища за обществено ползване, метрополитени и съоръженията към тях; преносни проводи (мрежи) на техническата инфраструктура и съоръженията към тях в областта на водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, далекосъобщителните дейности; строежи, необходими за предпазване и защита на населението и възстановяване на районите от бедствия и аварии; строежи, криещи опасност от взрив, от значително вредно въздействие върху околната среда или от разпространение на отровни или вредни вещества; хидротехнически съоръжения, криещи опасност от наводнения, в т.ч. язовири с обем над 50 млн. куб.м или с височина на язовирната стена над 80 м; съоръжения за геозащита и брегоукрепване по реките и морския бряг; електрически централи и топлоцентрали с мощност над 100 мегавата; производствени предприятия с капацитет над 500 работни места и съоръжения към тях; металургични и химически предприятия, мини, рудници, кариери, в т.ч. и ликвидацията им, както и строежи, свързани с отстраняване на екологични щети в района на въздействието им; строежи с национално значение, определени с акт на Министерския съвет; недвижими паметници на културата с категория "световно значение" и "национално значение”; реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория.

2. Втора категория: пътища III клас от републиканската пътна мрежа, първостепенна улична мрежа I и II клас и съоръженията към тях; разпределителни проводи, съоръжения и устройства към тях в областта на водоснабдяването, канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, далекосъобщителните и други дейности; хидротехнически съоръжения, в т.ч. язовири с обем от 30 до 50 млн. куб. м или с височина на язовирната стена от 50 до 80 м; съоръжения и инсталации за третиране на отпадъци; сгради и съоръжения за обществено обслужване с капацитет над 1000 места за посетители; производствени сгради с капацитет от 200 до 500 работни места и съоръженията към тях; електрически централи и топлоцентрали с мощност от 25 до 100 мегавата; недвижими паметници на културата с категория "местно значение"; реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория.

3. Трета категория: общински пътища, улици от първостепенната улична мрежа III и IV клас и съоръженията към тях; елементи на техническата инфраструктура, хидротехнически, хидромелиоративни, кабелни и други мрежи, съоръжения и инсталации, непопадащи в горните категории; жилищни и смесени сгради с високо застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 5000 кв.м или с капацитет от 200 до 1000 места за посетители; производствени сгради с капацитет от 100 до 200 работни места и съоръженията към тях; електрически централи и топлоцентрали с мощност до 25 мегавата; паркове и градини с площ над 1 хектар; реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна на предназначението на строежите от тази категория.

4. Четвърта категория: частни пътища, улици от второстепенната улична мрежа V и VI клас и съоръженията към тях; жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители; производствени сгради с капацитет от 50 до 100 работни места и съоръженията към тях; паркове, градини и озеленени площи до 1 хектар; реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория; вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им;

5. Пета категория: жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв.м или с капацитет до 100 места за посетители; производствени сгради с капацитет до 50 работни места и съоръженията към тях; строежи от допълващото застрояване, извън тези по шеста категория; реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;

6. Шеста категория - строежите по чл. 54, ал. 1 и 4 и чл. 147, чл. 44, 46 и 55)

Към тази категория спадат: временните строежи за нужди, свързани с организация и механизация на строителството или за нужди, свързани с осъществяване на мероприятия по възстановяване и рекултивация на нарушени територии; стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване; монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция "Инспекция за държавен технически надзор"; оранжерии с площ до 200 кв.м; басейни с обем до 100 куб.м в оградени поземлени имоти; подпорни стени с височина до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти; ремонт на елементите на техническата инфраструктура; огради, градински и паркови елементи с височина до 2,20 м над прилежащия терен; изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв.м; пневматични (надуваеми) складове или покрития с площ до 100 кв.м.

Към тази категория спадат и строежите по чл. 55, в който е отразено, че до реализирането на подробния устройствен план незастроени поземлени имоти могат да се използват за временни открити паркинги, пазари за сергийна търговия, детски и спортни площадки и други по-добни открити обекти въз основа на разрешение за строеж, съответно разрешение за поставяне, при условия и по ред, определени с наредба на общинския съвет; консервационно-реставрационни работи на паметниците на културата, които не са от световно или национално значение; остъкляване на балкони и лоджии, с изключение на разположените към първостепенната улична мрежа;

В селата могат да се изграждат постройки на допълващо застрояване със селскостопанско предназначение от всякакъв вид.

В градовете и във вилните зони постройки на допълващо застрояване за отглеждане на домашни животни могат да се изграждат по изключение само съобразно единен за зоната режим на ползване и застрояване, приет от съответния общински съвет.

Стопанските постройки на допълващо застрояване за отглеждане на домашни животни се изграждат с височина до 5,5 м над прилежащия терен и до 8,5 м до най-високата част на покрива. В рамките на тези височини се допуска обособяването на второ ниво за складови нужди

Второстепенни постройки на допълващото застрояване (летни кухни и леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, септични ями и временни тоалетни) могат да се изграждат в урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно или за вилно застрояване.

Второстепенните постройки на допълващото застрояване са с височина до 2,5 м над прилежащия терен и до 3 м до най-високата част на покрива. Когато постройките се разполагат на вътрешната граница на урегулирания поземлен имот, най-високата част на покрива при калканната стена може да има височина до 3,6 м.

ВАЖНО!

До 27 юли 2004 г. Дирекция национален строителен контрол (ДНСК) приемаше всички обекти и това бавеше строителството понякога с 6-7 месеца.

Отпадна държавното приемане на масовото строителство от ДНСК. Вече строежите от 5 и 6 категория само се регистрират от главния архитект на Общината.

Източник:
http://www.1001line.com

19

Пътеводител на Собственика / РАЗЛИЧИЯ В КВАДРАТУРИТЕ МЕЖДУ НОВОПОСТРОЕНИТЕ И СТАРИТЕ КООПЕРАЦИИ

« -: 24 Май, 2010, 13:29:30 »

Много често строителните фирми, които продават жилища в новострояща се кооперация към квадратурата на апартамента прибавят и площта на общите части от сградата. Това заблуждава клиентите-купувачи и е своеобразен елемент на некоректност.

Например: Публикува се реклама за продажба на новопостроен апартамент от 100 кв.м. При проявен интерес от страна на клиент се установява, че жилищната площ е 86 кв.м, общите части са около 10 кв.м и мазето е 4 кв.м. Често, след като клиентът разбере това, се отказва. Коректно е цената да е обща, но архитектурната площ да се обявява отделно от общите части.

В практиката съществуват и други негативни примери: Нотариалният акт е от 1980 г. В него е отразена квадратурата на жилището. При издаване на документ през 1998 г. собственикът установява, че жилището му е по-голямо. Несъответствието идва от обстоятелството, че през август 1991 г. бе приета нова Наредба за определяне на базисните пазарни цени на недвижимите имоти. Преди тази дата в площта на един имот влизаше само една четвърт от площта на тераси, лоджии и балкони. Според чл. 30 ал. 2 от тази наредба „към застроената площ на жилището (ателието) се прибавя и цялата площ на балкони, лоджии, веранди и тераси, измерени по външните им конструктивни очертания”.

Следователно към площта на старото жилище се прибавя площ, равняваща се на 3/4 от площта на тераси, балкони, лоджии и веранди.

Източник:
http://www.1001line.com

20

Пътеводител на Собственика / ВИДОВЕ СГРАДИ СПОРЕД ВИДА НА КОНСТРУКЦИЯТА

« -: 24 Май, 2010, 13:28:32 »

Сградният фонд се изгражда в продължение на столетия и върху него времето дава своя отпечатък (техника и технология, вкусове и потребности).

Според вида на конструкциите сградите се разделят на:

1. Паянтови (ПН). Те са с дървен носещ скелет на външните и вътрешни носещи стени, които са със зидария от тухли или кирпич на варов или глинен разтвор. Подовите настилки са от дървен гредоред. В миналото по този начин са се изграждали жилищни сгради, а днес - предимно стопански и второстепенни сгради.

2. Полумасивни (ПМ). Носещите стени са от тухлена или каменна зидария с дебелина 25 см или тухлени колони със същата дебелина и зидария между тях с дебелина половин тухла. Вътрешните преградни стени могат да бъдат изпълнени както при паянтовите сгради. Подовете са от дървен гредоред. По този начин са строени много от архитектурните паметници от българското Възраждане в Стария Пловдив, Несебър, Копривщица, Трявна и другаде. В повечето случаи такива са сградите в планинските и полупланински райони, както и стопански и второстепенни постройки или жилища за сезонно ползване.

3. Масивни. Такива са сградите с външни носещи стени от тухлена или каменна зидария с дебелина най-малко 25 см. Подовите конструкции са дървен гредоред, стоманено бетонни плочи или сглобяеми елементи (железни греди или ферми).

Видове монолитно строителство:

Скелетно. Носещата конструкция е скелет от стоманобетонни колони, греди, шайби и плочи. Първо се изгражда носещата конструкция, а после се зидат с тухли външните и вътрешните стените. Тухлата дава по-добра топло- и шумоизолация. При това строителство са възможни многообразни оформления на фасадата и различни реконструкции (бутане на стени, направа на отвори и др.). Строи се по-бавно, но по-надеждно и по-здраво, по-качествено и без ограничение във височина. Строителните фирми все по-често прилагат това строителство, за да задоволят различните вкусове на клиентите.
Едроплощен кофраж (ЕПК) и пълзящ кофраж (ПК). По тази система са построени високите блокове. Носещата конструкция е изградена със стоманобетонни шайби, колони и плочи. След като бъде изградена основната конструкция, фасадите се затварят с панели или тухли. Поради тази причина много хора смятат, че това е панелно строителство.
Пакето-повдигащи плочи (ППП). Носещата конструкция е от стоманобетонни колони и шайби. При това строителство всички подови плочи се изливат една върху друга в пакет на терена. След това те се повдигат със специални механизми до съответните етажи и се прикрепват към стоманобетонни колони. Вътрешните и фасадните стени са тухлена зидария. Стълбищните клетки и вертикалните носещи конструкции се изпълняват от монолитен стоманобетон. Максималната височина на сгради, построени по този метод е партер и 7 жилищни етажа. Сградите, строени по този начин, са с изключителни възможности за преустройство и реконструкция. Такова строителство е изгодно при площадки, които не дават възможност за използване на тежка строителна механизация.
Едропанелните жилищни сгради (ЕПЖ) са изцяло изпълнени от цели стоманобетонни панели. Например: подове, стени, тавани, стълбищни клетки, земетръсни шайби, и т.н. Те са свързани помежду си с дюбелни връзки посредством заварки. Между отделните елементи ясно се виждат фугите.


Източник:
http://www.1001line.com

21

Пътеводител на Собственика / ИДЕЕН И РАБОТЕН ПРОЕКТ НА СГРАДА

« -: 24 Май, 2010, 13:27:22 »

 
На собственик, желаещ да строи, се издава от съответното кметство виза за проектиране при положение, че са влезли в сила за съответния квартал ЗРП и КЗСП.

Видове проекти:

Идеен проект. Той е основата, върху която се съставя работния. Съобразен е с визата за проектиране и начина за застрояване в КЗСП и силуетния план, като не се допускат отклонения от тях.

Целта на идейния проект е да оформи общият вид на сградата: броят на входовете и етажите, местоположението на жилищните помещения, на стълбищните и асансьорни клетки, на гаражи, магазини, складове, офиси, ателиета, и др. Стремежът е да се постигне максимално съотношение между полезната площ на отделните обекти и квадратурата на общите части, като се държи сметка за най-доброто изложение, размери, оформянето на обособените функционални зони в сградата.

Чертежите на идейния проект обикновено се изпълняват в мащаб 1:100. Разработват се от екип специалисти: архитект (водещ), технолози, конструктори и специалисти-проектанти. Това е първият етап от строителното проектиране. Съгласува се с инвеститора, независимо дали е частен предприемач или собственик на бъдещата сграда.

Работен проект. Той се разработва на базата на идейния архитектурен проект и е окончателна фаза в проектирането на сгради и съоръжения. В него са предвидени части: архитектурна, конструктивна и технологична, електро и В и К инсталации, отопление и вентилация, газификация, телефонизация, и др., както и вертикална планировка и външни връзки. Съставя се и проект за организация и изпълнение на строителството. Всяка част съдържа обяснителна записка, графична част и количествена сметка.

Източник:
http://www.1001line.com

22

Пътеводител на Собственика / ВИСОЧИНА НА СГРАДАТА ПРИ ОСНОВНО ЗАСТРОЯВАНЕ

« -: 24 Май, 2010, 13:26:14 »

Според нормативните текстове характерът на застрояването се определя в зависимост от височината на сградите на основното застрояване (чл. 23 – чл. 30 от ЗУТ):

Ниско застрояванес височина до 10 метра.
Средно застрояване с височина 15 метра.
Високо застрояване с височина над 15 метра.
Във вилните зони застрояването е ниско (до 10 м.)

 ЗАСТРОЯВАНЕ НА УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ
Застрояването на урегулиран поземлен имот се определя с външни и вътрешни линии на застрояване, до които според предвижданията на подробния устройствен план могат да се разполагат сградите в приземното им ниво. Външните линии на застрояване на жилищни сгради към улиците от първостепенната мрежа се установява на разстояние от уличната регулационна линия, както следва:

1. По улуци от първи клас (скоростни градски магистрали) – най-малко на 15 метра.

2. По улици от втори клас (градски магистрали) – най-малко на 5 метра.

3. По улици от трети клас (районни артерии) – най-малко на 3 метра.

Допуска се посочените по-горе разстояния да се намаляват в случаите, когато заварените сгради се запазват и се включват в системата на застрояването от подробния устройствен план (ПУП). Тогава линията на застрояване на новите сгради се определя от строителната линия на заварените, когато те са преобладаващи.

С подробния устройствен план може да се определи

различна дълбочина на застрояване на първия надземен етаж и отделно за основното застрояване над първия надземен етаж, когато се спазват нормативите за плътност и интензивност на застрояване и разстояние между сградите.

В жилищните зони със свързано застрояване, дълбочината на жилищните сгради на основното застрояване над първия надземен етаж е най-мако 16 метра. Изключение се допуска само когато урегулирания поземлен имот има дълбочина повече от 30 метра и лице не по-малко от 20 метра.

Източник:
http://www.1001line.com

23

Пътеводител на Собственика / РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ

« -: 24 Май, 2010, 13:25:19 »

Най-често се дава разрешение за строеж на цяла сграда, а понякога и за отделен етап от строежа, ако може да се изпълни и използва самостоятелно.

Ако не се изисква одобряване на инвестиционен проект, разрешение за строеж се издава само въз основа на молба и документ за собственост, за учредено право на строеж или право да се строи в чужд имот.

В Закона за устройство на територията са посочени изискванията, на които трябва да отговарят строежите.

В разрешението за строеж се вписват всички фактически и правни основания за неговото издаване, както и условията, свързани с изпълнението на строежа. За някои постройки и съоръжения към разрешението за строеж трябва да се приложи ситуационна скица, на която са обозначени линии на застрояване, разстояния и височини.

Разрешението за строеж се издава от:

Главния архитект на общината или на района, ако местоположението е град с райони;
Областия управител за обекти на техническата инфраструктура, които имат значение за няколко общини;
Министъра на регионалното развитие и благоустройството за обекти, които обхващат повече области и за такива с национално значение;
Минисъра на отбраната или Министъра на вътрешните работи за специални обекти.
Разрешението за строеж (или отказът за неговото издаване) и одобреният инвестиционен проект се обжалват от заинтересованите лица пред началника на регионалната дирекция за национален строителен контрол в срок до 14 дни.

Издаденото разрешение за строеж може да се отмени само по законосъобразност при жалба от заинтересованата страна или при служебна проверка от органите на Дирекцията за национален строителен контрол в срок от 7 дни от уведомяването им. Влезлите в сила разрешения за строеж не подлежат на отмяна.

За начало на строежа се смята денят, когато е съставен протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. Ако такъв протокол не се изисква - датата, когато е заверена заповедната книга.

На видно място до обекта, който се изгражда, трябва да се поставят информацинни табели, на които да се посочат разрешението за строеж, строителят, надзора и др.

Лицето, което осъществява строителен надзор, е длъжно да проверява и одобрява съответствието на проектите, протокола и другите книжа със строителните дейности. При съществени отклонения строителството може да се спре със заповед, която се вписва в заповедната книга на строежа. Констатациите се изпращат до 3 дни в регионалната дирекция за национален строителен надзор.

ВАЖНО

Оригиналът за разрешението за строеж, протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителната линия и ниво се пази безсрочно в архива на общинската (районната) администрация, която ги е издала..

Източник:
http://www.1001line.com

24

Пътеводител на Собственика / ПРОУЧВАНЕ НА СТРОИТЕЛЕН ПАРЦЕЛ

« -: 24 Май, 2010, 13:09:59 »

В интерес на Купувача на строителен парцел, за да не бъде излъган, е предварително да направи основно проучане, независимо от това дали сам ще строи или със строителен предприемач. Проучванията трябва да бъдат най-вече в две направления:

1. Възможности за използване на парцела за строеж. Необходимо е в служба ТСУ на съответното кметство да се проверят градоустройствените решения и действащите застроителни и регулационни планове. Изяснява се и какъв е имота: нерегулиран в строителните граници на населеното място, строителен парцел с одобрен и действащ ЗРП, или строителен парцел, за който е необходимо да се изготви КЗСП или частично изменение на ЗРП. Така се добива представа какви са границите на парцела, в каква зона (според функционалното й предназначение) попада имота (жилищна, със смесено предназначение, производствено-складова или за отдих), какъв е вида на строежа, начина, характера (етажност) и границите на застрояване, плътност и интензивност на застрояване, и др. Добре е да се провери какво ще се строи наоколо, за да не се окаже впоследствие например, че до собствения ви дом или хотел функционира денонощна дискотека.

2. Цена на имота в момента и пазарният интерес. Обикновено търсенето и предлагането са решаващи за цената. Но тук влияние оказват и други много важни фактори: местоположението, предназначението и възможната разгъната застроена площ, която може да се постигне върху парцела. Цената се вдига и при готовност на парцела за строителство – наличност на виза за проучване и проектиране и т.н.

Парцелът е в основата на всеки инвестиционен проект, а целта на инвестицията е да се реализира определена доходност. Съкращаване на времето за реализиране на проекта пряко влияе върху една по-висока цена на земята.

Източник:
http://www.1001line.com

25

Пътеводител на Собственика / ПЛЪТНОСТ И ИНТЕНЗИВНОСТ НА ЗАСТРОЯВАНЕ

« -: 24 Май, 2010, 13:06:58 »

Плътността на застрояване е отношението на сбора от застроените площи на всички основни и допълнителни сгради в парцела и площта на парцела. Това съотношение се изразява в проценти.

За плътността на застрояване има приети и одобрени норми. Максималната плътност на застрояване на терени в различни зони е:

в малки населени места – 50%;
в предимно жилищни зони – 40%;
в смесени жилищни зони – 60%;
комплексно в жилищни зони – от 17% до 40%;
в централни зони в големите градове – 100%.
Интензивността на застрояване е съотношението между разгънатата застроена площ на всички сгради в парцела и площта на парцела. Тя се изразява в абсолютно число.

Например: площта на парцела 300 кв.м, а разгъната засроена площ РЗП е 860 кв.м. Тогава коефициентът за интензивност на застрояване е Кинт= 3.2 (860:300).


Източник:
http://www.1001line.com

26

Пътеводител на Собственика / КЛАСИФИКАЦИЯ НА ЗЕМИТЕ СПОРЕД ВЪЗМОЖНОСТИТЕ ЗА СТРОЕЖ

« -: 24 Май, 2010, 13:01:48 »

Според възможностите за строеж земите се класифицират по следния начин:

Земи с ограничени строителни възможности. Това са имотите, които принадлежат към селскостопанския фонд, държавния горски фонд и 200 метровата морска брегова ивица извън населените места. В тези земи може да се строи, но при много строг ограничителен режим.

Нерегулирани терени. Това са терените, които са в нерегулирани населени места, или в още нерегулирани части в строителните граници на населеното място, или земи дадени за ползване с различни постановления на Министерския съвет и определени с околовръстен полигон (затворена линия, очертаващи временни външни граници) и в частност земеделските земи. Тези терени имат ограничени строителни възможности, а построеното в тях е с временен статут, т.е. при бъдещо урегулиране или по други причини да се наложи премахване на изградени сгради, огради, външни мрежи и проводи.

Регулирани терени. Това са терени и парцели, намиращи се в строителни граници на населените места и попадащи в устройствените зони с влезли в сила застроително-регулационни планове. Те имат стабилен градоустройствен статут и добри строителни възможности.

 МИНИМАЛНИ РАЗМЕРИ НА УРЕГУЛИРАНИТЕ ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ
Законът за устройство на територията определя минимални размери на урегулираните поземлени имоти, предназначени за застрояване.

При ниско жилищно застрояване до 10 м:

В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;
В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;
Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;
В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м, а при специфични терени и стопански условия, както и на главни улуци – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;
В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и лице най-малко 12 м.
Повърхност и лице могат да се намаляват най-много с 1/5 в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради. Такова решение се съобразява със заключението на общинския експертен съвет.

В квартали със средновисоко и високо жилищно застрояване размерите на имотите се определят не от закона, а от подробния устройствен план (ПУП).

 КАКВО Е ТОВА ЗРП И КЗСП
Тези съкращения са много пополярни във ежедневната практика. Те са различни по своето съдържание подробни градоустройствени планове. Тяхното съдържанието се разглежда в Правилника за приложение на Закона за устройство на територията.

ЗРП – Застроителен и регулационен план.

По отношение на дворищно-регулационните парцели, ЗРП определя:

1. Регулационната граница на парцела към улицата и регулационните граници към съседните парцели. Улицата е дадена с нейната точна ширина.

2. Застрояването в парцела – застроителните петна на бъдещите сгради и петната на заварените сгради, които се запазват в плана. С тези петна се определя начина на застрояване, което може да е свободно, когато сградата е на необходимото разстояние от границите и свързано, когато сградата е на границата „на калкан“ с долепена до нея друга сграда в съседния парцел. Определят се и броя на етажите за всяка сграда в парцела.

КЗСП – Квартално застроителен и силуетен план.

КЗСП определя с точни мерки:

1. Разположението и очертанието на сградите в план, както и минималните отстояния между тях и до регулационните линии, съобразно допустимите за съответната зона плътност и интензивност на застрояване;

2. Необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградата в абсолютни коти, броя на етажите, формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между сградите с оглед архитектурно-пространственото оформяне.

КЗСП се съставя само в случаите, когато за осъществяване на застрояването е необходимо да се допуснат отклонения от правилата, нормите и нормативите по териториално и селищно устройство или да се установи свързано застрояване в повече от два съседни парцела.

По правило за всеки квартал първоначално се изготвя ЗРП и след неговото одобряване и влизане в сила се изготвя КЗСП (при необходимост). Допуска се процедурите по двата плана да се движат едновременно.

На основание влязъл в сила ЗРП (при необходимост и КЗСП) на собственика се издава скица с виза за проектиране. Този документ е необходим за изготвяне на проекти за всяка сграда в даден парцел.