Публикации

1

Пътеводител на Собственика / СЕЛИЩА И КОМПЛЕКСИ ОТ ЗАТВОРЕН ТИП

« -: 24 Май, 2010, 13:53:47 »

Нараства интересът през последните години на ново строителство тип “затворени селища и комплекси”. Те са широко разпростанени в Западна Европа и Америка.

Основното при тях е качествено строителство и изключителен съвременен лукс. За клиентите те стават все по-привлекателни с многото зеленина, вътрешен и външен басеин, тенис кортове, СПА комплекс, фитнес, салон за красота, детска градина, лекарски кабинети, 24-часова охрана, цялостна организирана поддръжка на общите части. На пазара вече се появиха предложения и с мини голф игрище на покрива, изкуствено езеро, и т.н. Изгражда се една различна от досегашните ни представи микросреда, далеч от градския шум и ежедневния стрес. Формира се едно мини общество, с което обитателите на такива комплекси се идентифицират.

Разбира се този лукс си има и своята цена – по-висока от средната. Близо 80% от купувачите на такъв тип строителство са чужденци, а в крайградските зони - дипломатически представителства, чужди компании за своите мениджърски екипи в България, и др.

Къщи с мини екстри в селища около големите градове се купуват и от българи от средната класа: успели бизнесмени, висши чиновници, певци, артисти, художници, и т.н. Те предпочитат апартамент (къща) в комплекс затворен тип, отколкото в луксозна кооперация в центъра града.

Най-търсените райони на такъв вид строителство са крайградските зони до планини, водни площи, с изглед към морето, но с планински полъх и обезателно близо до основни пътни артерии, за да се осигури бърз достъп до централните части на града.

Основни инвеститори в тези проекти са големи български и чужди компании и инвестиционни фондове. На този етап те се сблъскват с няколко не малки проблема. Единият е липса на техническа инфрастуктура (пътища, електрозахранване, водопроводи, канализация), която вместо да се изгради от съответната община, се изгражда от инвеститурите. Строителството се оскъпява и крайният купувач се натоварва допълнително.

Другият проблем е изчерпването на подходящи терени. За да се постигне крайната цел понякога е неоходимо доста време, като се започне от окрупняване на парцели, свързано с преговори с много собственици (наследници), премине се през съответните административни служби при промяна на статута на земята от земеделска в стротелна, изработка на ПУП и се стигне до получаване на виза за строителство. Този процес понякога отнема много повече време отколкото самото строителство.

Третият проблем е все още не усъвършенстваната в България нормативна законова уредба за селищата и комплексите от затворен тип. При тях Правилникът за етажната собственост не може да се приложи. Пълната им регламентация може да стане като се допълни Закона за собствеността и се създаде специален правилник.

Източник:
http://www.1001line.com

2

Пътеводител на Собственика / ОТЧУЖДАВАНЕ НА ЧАСТНИ ИМОТИ

« -: 24 Май, 2010, 13:52:45 »

Принудителното отчуждаване на частни имоти, според Закона за устройство на територията, се намалява до минимум на база равнопоставеността между държавната, общинската и частната собственост. Отчуждаване може да се извърши само за задоволяване на неотложни нужди на държавата или на общината при равностойно и предварително обещетяване по пазарни цени.

При забавяне или неизвършвание на плащанията, заинтересованите лица могат да се снабдят с изпълнителен лист чрез съда и да поискат от Дирекцията за национален строителен контрол спиране на действията по отчуждаването до изплащане на обещетението.

ВАЖНО!

Имотите се отчуждават само в краен случай и по пазарни цени.

Източник:
http://www.1001line.com

3

Пътеводител на Собственика / ОТКЛОНЕНИЯ ОТ ОБЩИТЕ МРЕЖИ И СЪОРЪЖЕНИЯ НА Т. И.

« -: 24 Май, 2010, 13:47:43 »

В днешното динамично строителство понякога се налага през чужд имот да се прокарат отклонения от общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура. Такава възможност се даде с изменение в чл.193, ал. 1 от ЗУТ (Държавен вестник, бр.65 от 2003 г. Законът дава възможност това да стане чрез опростена форма на договор между собствениците на обслужващия и обслужвания имот. Договорът трябва е писмен и с нотариална заверка на подписите. Така се създава правото да се изгради и придобие собствеността върху отклонението от общата мрежа на техническата инфраструктура в чуждия имот.

Възможно е собствениците на поземления имот да не получат съгласие по този въпрос, а всяко друго техническо решение икономически да не е изгодно и целесъобразно. В такива случаи правото на прокарване се учредява със заповед на Кмета на Общината.

Законът дава разрешение за прокарване на такива съоръжения, но поставя и редица условия: да не се влошават условията за застрояване на поземлените имоти, да не се пречи на установения начин за трайното им ползване, да не се засягат разрешени строежи или съществуващи сгради, и др. (освен ако това не е уговорено между съсобствениците в договора).

ВАЖНО!

Договорът (или заповедта) се вписва в имотния регистър.

Източник:
http://www.1001line.com

4

Пътеводител на Собственика / ИПОТЕКИРАНЕ НА СГРАДА В СТРОЕЖ

« -: 24 Май, 2010, 13:46:35 »

Сроителна фирма поисква кредит от банка, който се усвоява след изпълнение на съответния етап от строителството.

Банката приема за основно обезпечение по разрешения кредит обекта, който се изгражда. В зависимост от етапа на изпълнение към момента на разрешаване на кредита и размера на вложените собствени средства в строителството, в закупуване на терена и проектирането, изграденият обект може да бъде единственото обезпечение (възможно е и временно допълнително обезпечение).

ВАЖНО!

Сграда в строеж може да бъде ипотекирана. Преди да закупите имот от строителна фирма, направете писмена проверка за наличие на тежести.

 Източник:
http://www.1001line.com

5

Пътеводител на Собственика / КОГА СТРОИТЕЛСТВОТО Е НЕЗАКОННО

« -: 24 Май, 2010, 13:45:37 »

Строителството е незаконно, когато включва действия, противоречащи на изискванията на закона, независимо дали са съзнателни или не, дали са предизвикани от неотложна нужда на собственика или от неприложение на Закона за устройство на територията.

По смисъла на този Закон незаконни са строежите, когато са извършени без одобрен проект, без разрешение, без протокол за определяне на строителна линия или в отклонение от строителните документи.

Често законът се заобикаля, независимо че в него са предвидени санкции: преустановяване, разрушаване и одържавяване на незаконно построени сгради. Отнемането в полза на държавата (с наказателно постановление) не се прилага, ако построената сграда е гараж, временна или стопанска постройка със застроена площ до 30 кв.м.

От приемане на Закона и Правилника до сега няколкократно са давани възможности да се узаконят незаконни строежи за неотложни нужди. Това може да се извърши, ако строежите все пак отговарят на градоустройствените решения и на строителните нормативи.

За да се узаконят незаконните строежи, следва да се проведат процедури, които обхващат издаването на:

Скица-виза, извадка от ПУП за узаконяване;
Документ за собственост;
Проектозаснемане, което включва: архитектурен проект, заснемане с привеждане на строежа в съответствие с ЗУТ, конструктивно становище (експертиза), проекти за инсталации за нормално съществуване на строежа;
Разрешение на съответните специализирани контролни органи и експлоатационни предприятиа;
Документи за заплатени такси и глоби.
Акт за узаконяване се издава за завършените части от строежа, а за незавършените, но предвидени за изпълнение части, се издава разрешение за строеж по общия ред.


Източник:
http://www.1001line.com

 АДМИНИСТРАТИВЕН КОНТРОЛ ПО УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА И СТРОИТЕЛСТВОТО
За спазване на разпоредбите на ЗУТ и на нормативните актове по прилагането му следи Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК). Тя се ръководи от Министъра на регионалното развитие и благоустройство.

ДНСК взема мерки за предотвратяване извършването на незаконно строителство и премахване на последиците от него, осъществява административно-наказателна дейност, контролира законосъобразността на административните актове по ЗУТ, за които не е предвиден пряк съдебен контрол. Тази институция решава технически спорове между участниците в строителството.

Незаконното строителство се спира с мотивирана заповед на началника на Дирекцията или на упълномощено от него лице въз основа на констативен акт, съставен от органите на същата дирекция или на общините.

Възможно е заповедта за премахване на строеж да не се изпълни доброволно. Тогава това става принудително от органите на Дирекцията. Наказателните действия се извършват самостоятелно или съвместно с лица, на които това е възложено от началника на Дирекцията по ред, установен с Наредба за премахване на незаконните строежи или части от тях. Принудителното изпълнение е за сметка на нарушителя. Когато нарушителят е неизвестен, премахването се извършва за сметка на държавния бюджет.

Източник:
http://www.1001line.com

6

Пътеводител на Собственика / ЗАКУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В ПРОЕКТ

« -: 24 Май, 2010, 13:44:39 »

В практиката се среща терминът “купувам на зелено”, когато се купува жилище на база работни проекти. Сериозна стъпка прави всеки бъдещ собственик при влагане на значителни средства, без да е построено жилището му. Това действие крие опасности. Примери има не малко от последните 15 години.

Най-лошият сценарий е строителят да не успее да завърши обекта. В този случай възстановяването на вложените пари е почти невъзможно. Започват съдебни дела, плащане допълнително на други фирми за довършване на обекта. Всичко е проточено във времето, свързано с разход на пари, с хабене на много нерви.

Рисковете от инвестиции „на зелено“ могат да бъдат намалени. Добре е внимателно да се подходи.

Има строителни фирми, които се утвърдиха на пазара като коректни партньори. Те отговорно изпълняват сключените договори. Строителството им е в предвидените срокове и качествено. На такива фирми може да поверите парите си. Но те трябва да бъдат открити чрез внимателно проучване. Визитка за всеки строител са завършените сгради и тяхното състояние след няколко години експлоатация.

При посещение на офиса на избрания предприемач и разговори с него може да се направят допълнителни изводи за опита, за репутацията, за сериозността на намеренията на бъдещия партньор-строител на вашия дом. Добре е да не се изпада в емоционално състояние при вида на красивата комютърна сграда, изваяна с помощта на съвременните информационни технологии.

Добре е да се изиска от строителя копия от документи, която го лигитимира като страна по бъдещи договорни отношения. А те са: за собственост върху парцела или отстъпеното право на строеж в негова полза, разрешение за строителство и одобрените проекти за сградата и др.

След като преминат тези проучвателни етапи и вече е определена строителната фирма, следва подписването на договорите и другите документи.

Договорите трябва внимателно да се четат. Да се отрази в договора чрез чертеж обекта, за който се дават парите. Трябва да се знае всичко, защото се плаща за това: точни квадратури на ползваемите и идеалните части от жилището (не са редки случаите, в които точно тук има разминаване), номер на апартамента, етаж, изложение.

В договора или в неговите приложения да са описани всички детайли по изграждането и предаването на обекта – типа на използваните материали, дограми, инсталации, екстри, срокове, неустойки, решаване на спорове и др. Да се огледат и такива моменти като изграждането на инфраструктура.

Въпросите са много и разнообразни и обикновено не са в компетентността на всеки купувач. За това е добре да се потърси и съвета на юрист, запознат със строителната дейност и законодателството в този бранш. Хонорарът на юристите в подобни случаи е нищожна сума в сравнение с евентуалните загуби на пари, време и нерви при проблем впоследствие.

Често всяко поетапно плащане се обвързва със завършени строителни работи. Те лесно могат да се видят и от неспециалист или да се докажат с документ. При завършване на даден етап от строителството се издават приемателни документи на база одобрените архитектурни проекти.

Ако се купува жилище вече в строеж, добре е да се огледа внимателно сградата: фасадата, състоянието на мазилките, градивният тухлен материал, дограмите, входа, стълбището, околното пространство, строителните материали, подредни или разхвърлени по него, и т.н.

ВАЖНО!

Ако преговаряте внимателно и умно със строителя днес, ще ви е леко в бъдеще.

Който реално кредитира, трябва и да контролира.



Източник:
http://www.1001line.com

7

Пътеводител на Собственика / КУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛНА КООПЕРАЦИЯ (ЖСК)

« -: 24 Май, 2010, 13:43:35 »

или как едно лице може да стане член на ЖСК и по този начин се снабди със жилище от кооперацията?

Членственото правоотношение в Жилищно-строителна кооперация (ЖСК) възниква основно по два начина:

1. Когато лицето е учредител на ЖСК, става член на ЖСК (съгласно закона) от момента на вписване на кооперацията в регистъра на съответния окръжен съд. Неговите права и задължения на кооператор възникват автоматично с постановяване на съдебното решение за регистрация на ЖСК. В този случай не е необходимо да се подава писмена молба за приемане на кооператор. Желанието на тези лица за членство в ЖСК се съдържа в подписаните от тях документи по учредяване на кооперацията: протокол, устав, и др.

2. Приемане на нов член на ЖСК след нейната съдебна регистрация. Законът за ЖСК поставя редица изисквания, за да бъде приет нов член в кооперацията:

Да съществува свободен имот, който може да бъде разпределен;
Да се подаде писмена молба до Управителния съвет на кооперацията от лицето, което желае да участва в ЖСК;
Да се вземе решение от общото събрание на всички кооператори за приемане на новия член. Управителният съвет не е овластен да приема или да изключва членове.
Прехвърляне на правото на собствност в ЖСК се извършва в писмена форма (молба) с нотариално заверени подписи на страните.
При изключване или доброволно напускане, нов член не се приема, ако друг кооператор в двуседмичен срок заяви писменно, че желае да придобие правата на напусналия.
Законът регламентира възможността член-кооператор по собствено желание и с негово съгласие да бъде заместен изцяло или отчасти от неговия съпруг, без да се изисква решение на Общото събрание за това, а когато се налага заместване от неговите деца - с решение на Общото събрание.

Законът дава право и на други лица да бъдат членове на ЖСК по право. Това са собствениците на земята, върху която се изгражда постройката на ЖСК, както и юридически лица, за които задължително е предвидено в утвърдения архитектурен план на сградата на ЖСК изграждането на помещения, предназначени за административни, стопански, и други обществени нужди.

В практиката често член-кооператор поставя проблема за “продажба” на трето лице на жилище, което е в процес на строеж от ЖСК. Законът не регламентира такава възможност. Продажба може да се извърши след построяване на сградата и след като член-кооператорът се снабди с документ за собственост.

Прекратяването на членството в кооперацията може да бъде: доброволно, освобождаване по решение на Общото събрание, изключване или смърт. Ако желае член-кооператорът може доброволно да напусне ЖСК и нов член да подаде молба за свободния имот. Напускането и приемането на нов член става по решение на Общото събрание на ЖСК.

Предимството при изграждане и придобиване на имот по методите на ЖСК е в обединяване на усилията на повече физически и юридически лица за постигане на крайната цел, както и поетапното плащане на различните фази на проектиране и строителство.

Като недостатък на този вид строителство е сложната правна страна на различните проблеми.

Членовете на ЖСК стават собственици на свой апартамент (с изключение на членовете по право), когато сградата е построена, имотите са разпределени с протокол и жилищата са получили своята данъчна оценка.

ВАЖНО!

Правото на собственост върху новопостроена сграда принадлежи на ЖСК. Това право се трансформира в право на собственост за всеки член върху конкретен обект (жилище, магазин, ателие и пр.) от новопостроената сграда след прекратяването на ЖСК, т.е. след като членовете й получат своите нотариални актове.

Източник:
http://www.1001line.com

8

Пътеводител на Собственика / ПРИДОБИВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В ГРУПОВ СТРОЕЖ ОТ ТРЕТИ ЛИЦА

« -: 24 Май, 2010, 13:42:29 »

или може ли участник в групов строеж да прехвърли всичките си права или част от тях по договора за групов строеж на трето лице?

Законът регламентира възможност участник в групов строеж да прехвърля правата си по договора със съгласието на останалите участници в групата. За да се прехвърлят правата на трето лице, то трябва да отговаря на общите изисквания за участие в договора за групов строеж, а именно да бъде собственик на идеална част от имота, върху който се извършва строежа или да му е учредено право на строеж върху същия.

Собственикът на идеална част от терена или от правото на строеж върху него няма да придобие обект от сградата, ако не е страна по договора за групов строеж, или обратно ако лицето е страна по договора за групов строеж, но не е собственик на идеална част от терена или от правото на строеж.

Следователно, ако Продавачът на жилище в групов строеж не е титуляр на право на собственост или на право на строеж върху терена, на него трябва първо да се прехвърли съответната идеална част от терена или от правото на строеж. Това прехвърляне се извършва задължително под формата на нотариален акт пред нотариуса със съгласието или участието на всички останали съсобственици. Едва след това третото лице може да бъде включено като страна по договора за групов строеж, като му бъдат прехвърлени част или всички права на друг участник по договора.

При придобиването на имот в групов строеж са налице два момента - един вещноправен и един облигационен. В зависимост от естеството си те изискват различна правна форма.

Вещноправен момент - прехвърляне на идеална част от терена или от правото на строеж. Извършва се под формата на нотариален акт.

Облигационният момент се осъществява под формата на договоранекс към договора за групов строеж, подписан от всички участници в него. Законът изисква договорът за групов строеж, както и анексът към него, да бъдат нотариално заверени.

На основание на тези два документа - нотариалният акт за прехвърляне на идеална част от терена или правото на строеж и договорът за прехвърляне на права, третото лице става пълноправен участник в груповия строеж и след завършването му може да се снабди с констативен нотариален акт за собственост.

 Източник:
http://www.1001line.com

9

Пътеводител на Собственика / ЗАКУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ ОТ СТРОИТЕЛНА ФИРМА

« -: 24 Май, 2010, 13:41:30 »

Решавате да закупите от строителна фирма жилище в строеж. Добре би било да се направят някои предварителни проичвания:

Проверете в съдебните регистри дали фирмата-строител е актуална, да не е правоприемник на друга, фалирала или преобразувана фирма, да няма срещу нея съдебни или изпълнителни дела, за да не се получи в бъдеще съдът да запорира собственост или авоари.

Изяснете собствеността на парцела. Дали той е собственост (изцяло или частично) на строителната фирма, или тя строи срещу обезщетение или с право на строеж. Ще ви продаде ли жилището с идеални части от земята?

Запознайте се с имотната скица на парцела. В нея са отразени собствениците на парцела, размерите на парцела в мащаб, трайните постройки към датата на издаване.

Вижте и оригинала на скицата с виза за строеж. На нея с цветен контур е нанесена бъдещата застройка и информация в словесен вид.

В строителната документация на фирмата трябва да има одобрен архитектурен проект, строително разрешение, договор за строителен надзор.

Строителното изпълнение също не е маловажно: дограми, топло и хидроизолации, покривно покритие, асансьор, гаражи, степен на завършеност, срокове и т.н.

Ако всичко е налице и ви удовлетворява, може да се подходи към следващата стъпка – изясняване на условията за продажба, договаряне на жилищна площ, идеални части, мазе, етажност, изложение, цени, начин на плащане.

Запознайте се и със строителните договори. В предварителният договор, който ще сключите със строителната фирма, изискайте да фигурира скица на договореното от вас за закупуване жилище (да е извадка от архитектурния проект). На тази скица отчетливо да се вижда номерът на апартамента (магазина, офиса, кабинета, гаража), размерите, общата квадратура, независимо, че е описано словесно в предварителния договор. В него задължително впишете краен срок за завършване на жилището и финансови санкции за продавача, ако се забави.

При закупуване на магазин, офис или кабинет да се обърне внимание на статута. И още: да е със самостоятелен вход и да отговаря на изискванията на ХЕИ.

Финализирайте сделката с получаване на документ за собственост (нотариален акт) и т.нар. Акт 16. Ако се съгласите това да стане на етап Акт 15, възползвайте се от възможността да платите по-ниски разходи при прехвърлянето.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Когато купувате имот в строеж, добре е да консултирате всяка ваша стъпка с личен адвокат, специалист по вещно право.

Източник:
http://www.1001line.com

10

Пътеводител на Собственика / ПРИСТРОЯВАНЕ И НАДСТРОЯВАНЕ

« -: 24 Май, 2010, 13:40:12 »

Правото на строеж е свързано с утвърдените ЗРП и КЗСП и се учредява преди да е извършено строителство.

Правото на надстрояване и пристрояване е разновидност на правото на строеж и то може да се учредява само от собственика на земята, независимо дали тя е частна, общинска или държавна собственост. Освен това то може да е възмездно или безвъзмездно.

Отказ да се даде право за надстрояване или пристрояване е възможен в случаите, когато за даден терен в ЗРП и КЗСП не са предвидени по-висока етажност или по-голяма застроителна площ. При такива случаи е възможно да се занимава служба ТСУ в съответното кметство и там да се поиска разяснение. По принцип може да се подаде молба за частично изменение на КЗСП. Това е възможно при смяна на собствеността (собственикът дарява част от имота на сина си) или във връзка с възникнал нов интерес от страна на собственика (доказва необходимост от разширяване на жилищната си площ).

При иск за частично изменение на КЗСП е необходимо съгласието на всички останали собственици на сградата, ако има такива.

С новия Закон за изменение и допълнение на ЗУТ от 26.07.2003 год., отпада така наречения “облекчен режим” за учредяване на право на строеж, надстрояване или пристрояване между съсобственици в урегулиран имот. Вече не съществува възможност в полза на един или повече съсобственици да се учредява това право със съгласие на останалите, изразено в заявление до кмета на общината и с нотариална заверка на подписите на собствениците.

Единственият начин, съгласно измененията в Закона за устройство на територията (ЗУТ, чл. 183) вече е следният: между съсобствениците да бъде сключен договор в нотариална форма, по силата на който в полза на един или повече съсобственици да бъде учредено от останалите съсобственици право на стреж в съсобствения им имот.

Надстрояване или пристрояване на сграда - етажна собственост – се разрешава въз основа на договор за учредяване право на надстрояване или пристрояване на имота в нотариална форма и декларация – съгласие с нотариална заверка на подписите на вички собственици в етажната собственост.

По стария ЗУТ собственикът на жилище с "отстъпено право на строеж" нямаше право да надстроява или пристроява сградата, да отнема част от двора, без писмено нотариално заверено съгласие на другите съсобственици на имота.

Новото изменение на ЗУТ вече изиква да бъде сключен договор в нотариална форма, по силата на който в полза на един или повече от съсобствениците да бъде учредено право на строеж в съсобствения им имот от останалите съсобственици.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Учредяване на право на надстрояване и пристрояване може да се осъществи само от собственика на земята и ако съществува изградена сграда. Това право не може да бъде осъществявано чрез сделка или чрез завещание.

Правото се погасява, ако не е упражнено в продължение на пет години от датата на учредяването му.

 
Източник:
http://www.1001line.com

11

Пътеводител на Собственика / РАЗВАЛЯНЕ НА ДОГОВОР ЗА ПРАВО НА СТРОЕЖ

« -: 24 Май, 2010, 13:39:13 »

Разпространена практика е, когато собственици на парцели предоставят имота си на строителни предприемачи за строителство на сгради срещу обезщетение с част от застроената площ. Това е възможно при наличие на учредено право на строеж, преди да е извършено строителството и е неотменно свързано с утвърдените и действащи ЗРП и КЗСП. Размерът на обещетението се договаря.

Строителият предприемач сключва договор за строеж със собствениците на даден терен. С подписването на Предварителния договор се прехвърлят права, но не и собственост.

Най-важните клаузи са срока за завършване на строителството и предоставяне на собствениците договорените жилищни обекти, описани подробно.

Строителният предприемач в повечето случаи извършва строеж със свои средства или набавя съответното финансиране чрез сключване на Предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот (покупка на “зелено”). Строителят уговаря със собствениците на терена и с бъдещите собственици на обектите, които ще бъдат построени, до каква степен на завършеност те ще се предадат. Обикновено договорът за изработка и договорът суперфикция (право на строеж) се оформят в един общ и взаимно се допълват.

Договорът се счита за изпълнен, когато обектите се предадат до ключ и могат да бъдат използвани.

Има случаи, когато не се извършват голяма част от договорените строително-монтажни работи - непоставена дограма, незавършени ВиК и електроинсталации, липсва покрив, и др., или завършеност на 50%, когато обектът е в груб строеж. И така строителят не изпълнява поетите задължения по договор.

Този договор може да се развали чрез предевяване на иск в съда от страна на кредиторите. Важно да се прецени интересът на кредиторите преди завеждане на дело срещу строителя. Поставянето на “първа плоча” на обекта не означава, че правото на строеж е реализирано и строителят може безкрайно във времето да се опитва да довърши строежа, необезпокояван от собствениците на терени.

Източник:
http://www.1001line.com

12

Пътеводител на Собственика / ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА ПРЕДИ ПРИКЛЮЧВАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО

« -: 24 Май, 2010, 13:38:12 »

Моментът, в който правото на строеж се трансформира в собственост на определен недвижим имот, е изграждането на сградата на етап груб строеж (без завършени вътрешни мазилки и поставени дограми).

Разходите по прехвърлянето на недвижим имот (апартамент, магазин и др.), изграден на ниво груб строеж, са приблизително 60% от тези, които се дават, ако обектът е завършен, т. е. има разрешение за легално ползване, издадено на основание Протокол по образец 16 или доклад от упражняващия независим строителен надзор. Този процент се получава като към данъчната оценка на незавършено строителство на етап груб строеж, която е 50% от данъчната оценка на сграда със завършени строително-монтажни работи, се добави размерът на местните данъци, държавните и нотариалните такси за прехвърлянето на имота.

Обикновено, когато се купува обект от строителна фирма, правоотношенията се уреждат с два договора. Единият е този, с който се прехвърля собствеността и се заплаща цената (нотариалният акт), а другият е облигационният - строителният, уреждащ взаимните отношения по изграждането на имота. Договорът е един и това е нотариалният акт, с който Собственик (Съсобственик) на дворно място учредява право на строеж евентуално срещу задължение за строителство.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Собствеността на недвижим имот в строеж може да бъде прехвърлена на етап груб строеж много по-изгодно от икономическа гледна точка в сравнение с прехвърлянето при завършено строителство.

Източник:
http://www.1001line.com

13

Пътеводител на Собственика / НЕЗАВИСИМ СТРОИТЕЛЕН НАДЗОР

« -: 24 Май, 2010, 13:37:15 »

Всички сгради, чието проучване или проектиране е започнало след 1.09.1999 г. или за които е постъпило искане за откриване на строителна площадка, подлежат на независим строителен надзор (супервайзер). С неговото въвеждане отпадат държавните приемателни комисии за голяма част от строежите. Започнатите обекти са включени в специален регистър, за да е ясно кои строежи подлежат на независим строителен надзор.

Независимият надзор е задължителен за проектирането и строителството на жилищни сгради на четири и повече етажа; обществени и производствени сгради; строежи, свързани с отбраната и сигурността, както и при съществено преустройство на такива сгради.

Разрешителни за независим строителен надзор се издават от МРРБ. Изисква се фирмата да разполага с квалифицирани специалисти и да не е допускала нарушения на ЗУТ.

Началникът на ДНСК приема жилищните сгради въз основа само на доклад на лицензирани лица, упражняващи независим строителен надзор. (Наредба №6 на МРРБ, ДВ, бр. 72, 1999 г.). Това се отнася за жилищни сгради, промишлени сгради (до 500 кв.м РЗП), обществени сгради (до 2000 кв.м РЗП), трафопостове, рехабилитация на пътища, дворни мрежи, абонатни станции, преустройство на съществуващи сгради. За останалите сгради остава Акт 16.

За да издаде разрешения за строежи според новите разпоредби, ДНСК изисква определени актове, разрешителни и съгласувани протоколи. Процедурата е задължителна за всеки строеж, независимо от начина на неговото финансиране. Изключение се прави за обектите с поверителен характер, за които не се иска разрешение за строеж.

За другите строежи се осъществява технически контрол. Браншовият съюз издава удостоверение на лицата, които ще упражняват такъв надзор в проектирането и в строителството.

ВАЖНО!

Въвеждането на независим строителен надзор не отменя напълно, а само ограничава случаите, в които се изисква Акт 16.

Източник:
http://www.1001line.com

14

Пътеводител на Собственика / ГАРАНЦИОННИ СРОКОВЕ ЗА ИЗПЪЛНЕНИ СТРОИТЕЛНИ ОБЕКТИ

« -: 24 Май, 2010, 13:36:12 »

В разрешението за ползване се вписват минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Те са (чл. 4 от Наредбата):

десет години - за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и на земната основа под тях.
осем години – за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии.


Източник:
http://www.1001line.com

15

Пътеводител на Собственика / ВЪВЕЖДАНЕ В ЕКСПЛОАТАЦИЯ НА СТРОЕЖИТЕ

« -: 24 Май, 2010, 13:35:14 »

Въвеждането в експлоатация на строежите се регламентира в Наредба 2 от 31.07.03 г.

Според чл. 2 от Наредбата, началникът на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) или упълномощено от него лице издава разрешение за ползване на строежите въз основа на: окончателен доклад, съставен от лицето, упражняващо строителен надзор за строежите от първа, втора и трета категория по чл. 137, ал. 1, т. 1, 2 и 3 на ЗУТ и Протокол обр.16 за установаване годността за ползване на строежа, съставен от Държавна приемателна комисия (ДПК), съгласно Наредба 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството с предложение за издаване на разрешение за ползване.

Членовете на Държавна приемателна комисия имат право на свободен достъп до всички части на строежа. Лицето, упражняващо строителен надзор, запознава ДПК с изпълнения строеж, съгласно съставения окончателен доклад и приложената документация към него. Комисията установява изпълнението на строежа и неговата функционална пригодност съобразно издаденото разрешение за строеж, одобрени проекти или заверената документация и действащата нормативна уредба по изпълнението и приемането на строителството в съответствие с чл. 169, ЗУТ.

Държавна приемателна комисия въз основа на огледа на строежа, представените документи, разискванията на нейните заседания и становища на членовете й, съставя Протокол обр.16 с предложение за издаване на разрешение за ползване или отказ. На последното заседание на комисията Председателят на ДПК организира подписването от всички членове на комисията на Протокола обр. 16 за установаване годността за ползване на строежа. Не се допуска приемане на строежа при неспазване на изискванията на нормативните актове.

Разрешението за ползване на строежа се връчва лично на възложителя или упълномощено от него лице.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Протокол обр. 16 е основание за издаване на разрешение за ползване на строежа или отказ за издаване на същото.

Разрешението за ползване е документ, с който се установява функционалната пригодност на строежа за ползване, съобразно издадените строителни книжа.

Източник:
http://www.1001line.com