Сделки с урегулирани поземлени имоти (дворищнорегулационни парцели) след влизане в сила на кадастралната карта
ВЪПРОС: От 1988 г. съм собственик на 1/8 идеална част от дворно място с обща площ от 435 кв. м, заедно с построената в имота масивна жилищна сграда, цялата с площ от 65 кв. м. В притежавания от мен нотариален акт дворното място е описано като дворищнорегулационен парцел, образуван от имоти с пл. № 1181, 1182 от кв. 2 по плана на населеното място. Сградата е изградена в имот пл. № 1181.
През 2005 г. за населеното място бе одобрена кадастрална карта. В кадастралната карта дворищнорегулационният парцел е заснет с два отделни идентификатора, които съответстват на планоснимачните номера на имотите от кадастралната основа на регулационния план. Желая да продам притежавания от мен недвижим имот, но в издадената скица имотът ми е обозначен като поземлен имот с площ от 282 кв. със стар идентификатор 1181, а имот пл. № 1182 (който е част от съсобствения дворищнорегулационен парцел) е записан като съседен.
Какви скици трябва да представя пред нотариуса, ако искам да продам имота си? Как следва да се докаже идентичността на имота, описан в нотариалния ми акт, с имота, отразен в скицата на Службата по ГКК? Налице ли е грешка в кадастралната карта?
ОТГОВОР: Съгласно чл. 49б ЗКИР “След одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за съответната територия за издаване на актове, с които се признава или се прехвърля право на собственост, или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, се изискват скици - копия от кадастралната карта, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър.” Следователно за извършването на сделката пред нотариуса следва да бъде представена скица, отразяваща актуалното състояние на имота съгласно одобрената кадастрална карта. В представения случай скицата, издадена от Службата по ГКК, показва, че в кадастралната карта са отразени имотите, така, както са заснети в кадастралната основа на действащия регулационен план. Кадастралната карта не отчита приложената дворищна регулация, по силата на която от имоти с пл. № 1181 и 1182 (стари) е образуван съсобствен дворищнорегулационен парцел.
При създаването на кадастралната карта се използват данните, които се съдържат в одобрения при действието на ЗТСУ (отм.) кадастрален и регулационен план и имат характер на основни кадастрални данни. Това означава, че за поземлените имоти в кадастралната карта се отразяват границите, площта; трайно предназначение и начина на трайно ползване съобразно действащия кадастрален и регулационен план.
Съгласно чл. 14 от Наредба № 3 от 28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (Наредба № 3) в процеса на създаване на кадастралната карта границите на поземлените имоти се установяват приоритетно от:
1. означеното с регламентирани трайни знаци местоположение на имота върху терена в съответствие с акта, установяващ правото на собственост;
2. съществуващите на място материализирани граници, когато не са означени или посочени по реда на т. 1;
3. кадастралните планове, одобрени по реда на отменения ЗЕКНРБ или отменения ЗТСУ, на § 40 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на Закона за изменение и допълнение на ЗКИР и от карти, създадени по реда на ЗСПЗЗ и ЗВСГЗГФ;
4. регулационните планове, одобрени по реда на отменения ЗТСУ - за имотите с приложена регулация, границите на които не са материализирани.
При положение че на място границите на имоти пл. № 1181 и 1182 са трайно материализирани (т.е. границата между тях не е премахната) и не са представени данни, че дворищната регулация е приложена, при изработването на кадастралната карта най-вероятно не е спазено изискването на § 5 от ПЗР на ЗКИР. Съгласно тази разпоредба, ако дворищната регулация е приложена, при създаването на кадастралната карта дворищнорегулационният парцел се заснема като поземлен имот с граници съобразно регулационните линии, а не по имотните граници на имотите, за които е образуван.
В конкретния случай дворищнорегулационният парцел е образуван от имоти с пл. № 1181 и 1182 с различна площ. При това положение от съществено значение е обстоятелството, дали е приложена дворищната регулацията по отношение на изравняване на частите на съсобствениците в образувания по регулация общ парцел за малкоетажно и средноетажно застрояване (чл. 31, ал. 1 ЗТСУ - отм.).
По изложените съображения, за сключването на сделката пред нотариуса следва да бъде представена скица от кадастралната карта, която отразява приложената регулация, с други думи - скица за един поземлен имот с граници и площ, съответстващ на парцел I-1181,1182 от кв. 2 по регулационния план на населеното място.
Идентичността на имота, описан в нотариалния акт за собственост от 1988 г., и този по представената скица, трябва да е безспорна и лесно установима.
Съгласно чл. 31 от Наредба № 3 скицата на поземления имот се изработва в подходящ мащаб съгласно приложение № 6 и съдържа:
1. идентификатора на имота - нов и стар;
2. номера и датата на заповедта за одобряване на кадастралната карта и номера и датата на заповедта за последното изменение за поземления имот;
3. адреса на имота;
4. площта на имота;
5. трайното предназначение и начина на трайно ползване на имота;
6. границите и номера на имота;
7. очертанията на сградите, разположени в имота, и техните номера;
8. идентификаторите на съседните поземлени имоти;
9. границите (или част от тях) на съседните поземлени имоти и сградите в тях;
10. името на собственика/собствениците и съответните им идеални части;
11. данни за документа (акта), от който лицето черпи правата си;
12. датата и името на длъжностното лице, изработило скицата;
13. име и подпис на началника на службата по кадастъра и печат.
От значение за идентифициране на имота, описан в нотариалния акт, са старият идентификатор, името на собственика и данните за документа, от който собственикът черпи правата си. Това означава, че при издаването на скицата е извършена идентификация на имота по данните, описани в нотариалния акт, и информацията, отразена в кадастралната карта и кадастралния регистър. Съгласно т. 5 от Допълнителната разпоредба на Наредба № 3 “стар идентификатор на поземлен имот” “е номер, с който имотът е идентифициран в документа за собственост от предходен план или карта (за урбанизирана територия - планоснимачен номер, парцел, квартал, за земеделски земи и гори - масив, парцел).”
Следователно, ако записаният в скицата от кадастралната карта стар идентификатор отговаря на описанието на имота в нотариалния акт (където имотът е описан съобразно действалия към датата на издаването му кадастрален и регулационен план), идентичността му е напълно установена.
В представения случай като стар идентификатор на имота - предмет на сделката, е записан старият планоснимачен номер на единия от имотите, от които е образуван съсобственият по регулация дворищнорегулационен парцел, тъй като действащата кадастрална карта не отчита приложената регулация и отразява старото положение на имотите по кадастралната основа на регулационния план преди прилагането му. Това означава, че не е налице идентичност между имота, описан в нотариалния акт, и този, за който е издадена скицата от Службата по ГКК, и е необходимо да бъде извършена поправка (изменение) на кадастралната карта (чл. 53, ал. 1 ЗКИР).
Производството по изменение на кадастралната карта е по инициатива и за сметка на заинтересования собственик (чл. 40 ЗКИР) и се извършва със съдействието на лица, получили правоспособност по кадастър при условията и по реда на ЗКИР (чл. 16, ал. 3). Процедурата е регламентирана подробно в чл. 59 и сл. от Наредба № 3.
С помощта на избраното правоспособно лице собственикът следва да означи границите на имота (в случая - границите на съсобствения дворищнорегулационен парцел по приложената регулация) с трайни знаци. Правоспособното лице по кадастъра заснема и координира всички точки от границите на поземления имот (дворищнорегулационния парцел) и от очертанията на сградите в него чрез геодезически измервания.
Въз основа на предоставените изходни материали и данни и на извършените геодезически измервания се изработва скица-проект за изменение в кадастралната карта. Скицата-проект за отстраняване на непълноти или грешки в кадастралната карта и кадастралните регистри следва да съдържа данните по чл. 62, ал. 1 от Наредба № 3.
Материалите и данните за изменението на кадастралната карта, заедно с изработената скица-проект, се представят на Службата по ГКК за контрол и проверка. За установяване на грешката в кадастралната карта Службата по ГКК съставя акт за непълноти и грешки. Тъй като в случая предмет на производството е нанасянето на регулационните линии по приложен дворищнорегулационен план като имотни граници, не е необходимо актът да се подписва освен от съставителя и заявителя и от пряко заинтересованите собственици.
Затова в хода на производството пред Службата по ГКК следва да се представят безспорни данни, че дворищната регулация е приложена.
В конкретния случай прилагане на дворищната регулация ще бъде налице, ако частите на съсобствениците в образувания по регулация общ парцел са изравнени. Това може да стане по няколко способа:
А) По реда на чл. 111 ЗТСУ (отм.). Разпоредбата на чл. 111, ал. 1 ЗТСУ (отм.) гласи:
“Правоимащите могат да заявят с нотариално заверено заявление до кмета на общината, че са надлежно обезщетени за отчуждените имоти.” Следователно съсобствениците на имот № 1181, отреден в съсобственост с имот пл. № 1182 в съсобствения дворищнорегулационен парцел № 1181, могат да заявят с нотариално заверено заявление, че са надлежно обезщетени за разликата, произтичаща от изравняването на частите в съсобствения парцел преди изтичането на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 от ПР на ЗУТ. Това се налага, тъй като имот пл. № 1181 е с по-голяма площ от имот пл. № 1182 и същите попадат в зона за ниско застрояване, съответстваща на нискоетажното застрояване по ЗТСУ. В тази хипотеза при прилагането на дворищната регулация частите на съсобствениците се изравняват. Ако на базата на това изявление на заинтересованите лица е издаден нотариален акт за “частите в мястото на образуван по регулация общ парцел” (чл. 134, ал. 2 ЗТСУ), същият следва да бъде представен към материалите по преписката.
Б) Възможно е и отношенията между съседите да са уредени чрез извършване на оценка на придаваемата, съответно на отчуждаемата част, при изравняване на квотите на съсобствениците и затова да е издаден нотариален акт. Нотариалният акт се издава след влизане в сила на оценката и представяне на доказателства за плащане на дължимите суми, тъй като тогава са налице условията за заемане на имота (чл. 114, ал. 1 във връзка с чл. 134, ал. 2 ЗТСУ - отм.). (Повече за понятието “приложена регулация” вж. Тълкувателно решение № 3 от 15.07.1993 г. на ОСГК).
В случай че заявителят не разполага с доказателства, че дворищната регулация е приложена, актът за непълноти и грешки ще следва да се подпише и от останалите съсобственици на дворищнорегулационния парцел, а именно собствениците на имот пл. № 1182. Ако те откажат да подпишат акта, това обстоятелство се отбелязва от съставителя и началникът на службата по ГКК издава отказ за отразяване на непълнотата или грешката в кадастралната карта поради възникнал спор за материално право, които се решава по съдебен ред (чл. 53, ал. 2 ЗКИР).
Валентина БАКАЛОВА, адвокат
http://trudipravo.bg/index.php?option=com_content&view=article&id=753:spepi0210&catid=40:episob&Itemid=53
